大股东深铁隔空力挺万科

第二季度初短暂反弹后，地产股大幅回调，整体股价进入低谷。作为A股地产风向标，万科A（000002.SZ）股价走势和市值维护动作备受投资者关注。

6月28日，万科收盘价为18.45元/股，较年内最高点23.09元/股下跌20.1%，较历史高点已缩水过半。

同日，万科召开2021年度股东大会，第一大股东深圳地铁未到场，但仍为万科撑足场面。

深圳地铁董事长辛杰隔空表态长期看好万科，称未来的路很长，只要万科坚持追求更好的发展，为股东多创造价值和效益，市值一定会逐步修复。

“大家知道今年日子特别难过，这也是我从业以来觉得压力最大的一段时间。房地产行业一定不是最难的一个，没有任何理由躺平。”万科董事会主席郁亮指出，6月主要一、二线城市商品房销售同比降福相对收窄，环比涨幅明显上升，短期市场已经触底，正在缓慢温和修复。

“今天行业需要信心，需要熬着往前走。但凡有一丝微光，就当是光明所在往前走。”郁亮表示，房地产仍然是十万亿级的市场，同时也是千年行业，常做常有，常做常新。

市场向好，万科如何在十万亿的市场里找到微光，走出低迷？

回购股票稳股价

在资本市场，万科的市值修复计划已经进行多时。

万科2021年业绩推介会上，万科董事会秘书朱旭表示，“直到今年3月份，在短短的9个交易日内万科股价就从19.5元/股跌到14.4元/股，这属于一种非理性下跌。当时公司就决定启动回购来维护股价。”

根据回购计划，万科拟自3月30日起的3个月内，自筹资金以集中竞价方式回购公司普通股（A股），回购资金总额不超过25亿元且不低于20亿元，回购价格不超过18.27元/股。

5月10日，万科启动首次回购，回购A股股份119.79万股，回购价格区间为17.99~18.25元/股，成交总金额约2166.56万元。这是万科可回购时间内，首个股价低于回购上限价的交易日。

截至6月24日，万科完成18次回购，累计回购股票7295.60万股，涉及资金约12.92亿元。最大手笔的回购发生在6月13日。当日，万科斥资1.70亿元回购972万股，回购价格区间为17.39~17.82元/股。

时代周报记者获悉，万科回购上限价格为18.27元/股。自3月30日之后的近30个交易日，万科平均股价为18.20元/股。以5月10日首次回购当天为基准，万科近30个交易日的平均价格超过19元/股。再考虑到特殊时点的限制，股价符合万科回购条件的交易日相对较少。

在股东大会上，朱旭在回应时代周报记者提问时坦言，万科此次实际回购时间较短。

“我们这次回购总的时间只有3个月，事实上能够回购的天数只有40多天。”朱旭在回复时代周报记者提问时表示，“定期报告前1个月是不能回购的，中间还有一些交易日因为价格在回购限价之上，也不能回购。此外回购还有一些时点的限制，比如集合竞价的时候不能参与，在收市前半小时也不能参与，所以导致目前我们的回购是12.9亿元。”

回购期限将至，留给万科的回购时间只剩6月29日、6月30日2个交易日，距离20亿元的回购下限目标还有近7亿元。朱旭表示，接下来如果股价满足条件，万科会尽力去做回购。

调整投资模式与营销策略

股票回购可在短期内提振企业股价及市值，从价值投资角度看，决定市值的根本因素仍是经营质量。

关于未来市值修复的措施，朱旭向时代周报记者表示：“我们还是当好农民种好地，照顾好我们的客户，通过好产品好服务和有现金流的利润为股东创造真实的价值，让资本市场看到公司真实的价值，进而能实现市值的恢复。”

股东大会上，万科总裁祝九胜拆解了具体措施。

“我们在年初或3月份时对于市场下行有预估，但没想过这么严重。好在万科一直是相对稳健的，把困难想到前面，提前做了一些铺排和布置。”祝九胜指出。

从开发业务来看，万科进行组织结构、管理方式的调整，成立开发经营本部对7个区域BG的开发业务拉通拉平管理，实现了一系列的转变。

万科进一步优化投资机制，集中向市场稳定、安全边际高、团队操盘能力强的地区倾斜。祝九胜透露，今年前5个月，万科投了13块地。其中，今年有9块能够面市，6块实现现金流回正。

此外，万科的销售策略亦有所调整。

祝九胜称，以前万科是为房子找客户，今天越来越觉得应该是为客户找房子。客户到底有什么诉求，万科就用什么样的产品方案去满足。

“从最近新开的33个楼盘的情况来看，我们的流速基本上都能做到当地平均流速的1.5倍到1.8倍，销售能力在不断提升，这是我们信心的一大来源。”祝九胜说。

郁亮认为，房地产行业有两大优势，一是规模巨大，是一个十万亿级的市场；二是行业有千年历史，常做常新，常做常有。

“不贪婪是在市场好的时候我们知道要留一份清醒，所以我们老是扮演不合时宜的说‘狼来了’的孩子。十万亿的市场里面，我们一定可以找到能够做的事情，靠出色的产品和服务还是能够找到新的市场机会。”郁亮强调，万科的战略定力是不贪婪，不恐惧。