2021年6月21日，这是一个对我国资本市场十分重要的日子。

A股首批REITs产品上市。

其实早在一个月前，市场上已经开始对REITs产品的广泛探讨，虽然没有什么理论依据，但大家对于REITs的态度都出奇的一致，认为打新的回报必然丰厚。

6月21日上市当天，所有REITs产品清一色地高开低走，价格是守住了发行价，但与投资者预期的暴涨相距甚远。

我相信不少投资者选择了上市第一天卖出，并删除自选，相忘于江湖。

一年过去了，首批REITs迎来解禁，REITs产品也再一次成为市场焦点。

虽然大家都在说，投资就是要买定离手、落子无悔，但是REITs这一年，留给我们的经验与教训足够多，我们依然需要理性复盘。

REITs的暴涨与暴跌

上市第一天的高开低走让投资者大跌眼镜，但是更让人始料未及的是REITs产品的后续表现。

自上市以来，REITs产品出现了持续普涨行情，截至2022年1月末，首批REITs全部实现了上涨，富国首创水务REIT更是走出了半年翻倍的行情。

造成REITs暴涨的原因众说纷纭，有人说是因为资产优质，有人说是因为稀缺性，还有的言论说这就是一场击鼓传花的游戏。

如果理性一点，REITs产品仍然是一个偏固收类的资产，从内部收益率的角度上看，REITs产品的平均年化收益率不会大于10%。

避险需求也好，庄家的游戏也罢，在情绪退散后，REITs产品终究还是会回归到理性的水平。

再看看现在REITs产品的表现，这一年，首批REITs产品的平均涨幅回落至15%左右，是不是看起来理性多了。

REITs的分化

除了价格过山车之外，首批REITs的内部表现也出现了大幅分化。

收益率从高到低排序依次为：生态环保REITs>仓储物流REITs>产业园区REITs>高速公路REITs

中信证券在研报中写到，出现分化可能意味着各类 REITs对于疫情的抗冲击能力强弱。

总体来看，高速公路REITs 对于疫情的抗冲击性偏弱，疫情的封控措施将直接影响其车辆通行费的收入；其次为产业园区REITs，受疫情影响，可能会出现缴租续租不及预期，租户提前退租，租金下降的情况。

而生态环保，仓储物流类REITs对疫情的抗冲击能力较强，现金流分派收益受到的扰动或较为有限。

虽然产业园区、高速公路等REITs产品并没有为持有人带来可观的投资收益，但如果未来疫情政策缓和，它们的爆发力也将来得更猛。

REITs的解禁

很多投资者觉得REITs解禁当天价格会出现大幅波动。

但事实却是，这9只REITs产品仅在开盘后出现了短暂的下跌，随着时间的推移，跌幅渐渐被抹平。

截至收盘，4只REITs收涨，其他REITs的跌幅也并不大。

成交方面，除了华安张江光大REIT的换手率增长明显外，其余REITs依然维持着较低的换手率，并没有出现大资金资金出逃的现象。

大家觉得REITs解禁会导致价格暴跌，这无疑是受到了股票的影响。

对于股票来说，解禁的威力确实很大，市场也经常出现解禁当天股价暴跌的情形。

但是REITs与股票之间还是有很大的差别。

本次解禁的份额，大部分是专业机构投资者手中的战略份额。

其中保险资金投资账户占比约34%，企业型投资公司的占比在20%，这两部分资金的投资期限相对较长，解禁不代表就一定会卖出。

所以，虽说本次解禁份额的市值超过已流通市值，但并没有对REITs的价格产生冲击。

不过，解禁依然会对REITs市场产生深远的影响。

解禁后，REITs产品的定价权由个人投资者逐步转移至机构投资者，产品价格从锚定市场情绪转移至锚定底层资产质量，未来REITs产品的定价会更加机构化，也更加合理。

同时，由于流通份额的增加，也会降低短期资金对产品价格的影响，未来REITs产品的波动会越来越小。

对于投资者来说，半年翻倍的行情可能已经成为历史，但反过来说，也可以不用担心在山顶站岗了。

REITs的新成员

其实，今天除了首批REITs的解禁之外，还有一只REITs开启了认购，国金铁建高速REITs。

解禁与打新同时出现，会碰撞出什么样的火花？

国金铁建REIT的底层资产是渝遂（重庆-遂宁）高速重庆段的特许经营权，也算是一个盈利能力较强的优质资产。

截至今日15点，国金铁建REIT的认购额度达94亿元，实际配售比例可能在12%左右，依然火爆。

当然，相比于前段时间发行的华夏中国交建REIT其0.84%的配售比例，大家的热情还是明显减退。

其中的原因有很多，比如华夏中国交建REIT的配售记录建立在A股恐慌的前提下，而且发现后来打新的收益非常低，降低了投资者对于后续打新REITs的预期。

但不可否认的是，产品同质化也是未来REITs产品需要面对的课题。

毕竟，在它之前，市场上已经有4只同属高速公路类REITs的产品，对于普通投资者来说，要分辨清楚并不容易。

结尾

资本市场的每一次创新，都会产生不小的波动。

很多人诟病REITs波动大，投机氛围浓厚，价格与价值严重偏离，但其实这就是金融创新产品初始阶段的常态。

对此，A股最老的一批股民应该深有体会——

相比于A股刚刚诞生时夸张的波动，REITs产品已经足够温和了。

可以遇见的是，未来REITs产品的数量会越来越多，市场容量会越来越大，投资者对于REITs产品的认知也越来越理性。

作为一个兼具权益与固收特点的产品，REITs产品一定会成为我国投资者资产组合中的重要一环。

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