来源：每日经济新闻

每经记者 黄小聪每经编辑 肖芮冬

近日获批的国金中国铁建REIT，于6月10日正式披露询价公告。

《每日经济新闻》记者注意到，国金中国铁建REIT将于6月15日询价，询价区间为9.133元/份~10.516元/份。其中，向公众投资者初始发售的基金份额数量为0.375亿元，占发售份额总数的比例为7.5%。

此外，首批上市的REITs即将在6月21日迎来部分份额的解除限售，基金公司近期频频发布风险提示公告，有券商也提醒投资者此时进场未必是合适时机。

发售份额总额为5亿份

国金中国铁建REIT于6月6日显示通过审批。

记者注意到，询价之后，6月16日将确定基金份额认购价格，并确定有效报价网下投资者及其配售对象；6月21日则是公众投资者场内认购及缴款日。也就是说，如果普通投资者想要参与的话，记得6月21日进行认购。

从发售份额来看，证监会准予的发售份额总额为5亿份。询价公告显示，初始战略配售基金份额数量为3.75亿份，占发售份额总数的比例为75%；网下初始发售的基金份额数量为0.875亿份，占发售份额总数的比例为17.5%；公众投资者初始发售的基金份额数量为0.375亿元，占发售份额总数的比例为7.5%，如有进行回拨，最终份额将根据回拨情况确定。

值得注意的是，该基金的管理费由固定管理费及浮动管理费两部分组成。具体而言，当基础设施基金净现金流分派率不高于7%的，不收取浮动管理费；高于7%的，则就超过部分对应款项，按照9%收取浮动管理费，且浮动管理费不得高于基础设施项目当年营业收入的5%。

记者还注意到，2022年度的预计分派率为8.36%，2023年度的预计分派率为9.00%。如果按照这个分派率，均会有浮动管理费产生。

流动性有望进一步改善

在目前已经成立的REITs产品中，其实有多只高速公路类的REIT产品，不过从截至目前的市场表现来看，相比而言没有其他类别的REITs产品那么抢眼。

光大证券的统计数据显示，虽然自2022年2月15日以来REITs的价格有所回落，但目前REITs仍存在一定溢价率。截至2022年6月6日，环保类REITs溢价率大于仓储物流类REITs，而仓储物流类REITs的涨幅高于产业园区类REITs；相比之下，高速公路类REITs价格上涨最不明显。

除了这只新产品即将发行，《每日经济新闻》记者发现，第一批上市的REITs产品，即将在6月21日迎来上市一周年，部分限售12个月的份额将同时迎来解禁。

近期，多家基金公司纷纷发布解除限售风险提示公告。比如富国首创水务REIT，6月21日解除限售的份额包括三峡资本控股有限责任公司持有的4250万份、北京首钢基金有限公司持有的2500万份、光大证券资管-光大银行-光证资管诚享7号集合资产管理计划持有的1500万份等，以及富国基金智享8号FOF集合资产管理计划、工银瑞投-工银理财四海甄选集合资产管理计划累计持有的2750万份场外份额。

回看首批REITs产品，自上市以来大多出现比较明显的上涨，而二级市场交易价格上涨会导致买入成本上涨，最终导致投资者实际的净现金流分派率降低。

基金公司也在风险提示中对净现金流分派率进行了详细说明。以富国首创水务REIT为例，投资者在首次发行时买入该基金，买入价格3.700元/份，该投资者的2021年测算净现金流分派率为7.41%。若投资者在2022年6月7日买入该基金，假设买入价格5.415元/份，则投资者2022年度净现金流分派率预测值为6.204%。

随着限售份额解禁，REITs产品流动性有望得到进一步改善，溢价水平有可能下降，净现金流分派率也有可能提高，因此投资者如果此时进场，未必是较好的选择。

光大证券也认为，2022年6月21日后，REITs将进一步释放流动性，由于可流通规模较小等因素带来的价格弹升效应将有所收敛，因此，此时入场并非合适时机。