景晖智库首席经济学家胡景晖认为，自如所谓的“系统设置”与此前公司重装修的商业模式有关，其实际上是把10%的房租涨幅作为了跑通商业模式的前提。“但在疫情的背景下，无论是从市场需求层面，政府监管层面还是人情道义层面，涨价都是说不过去的。”

雷达财经 文"张凯旌 编|深海

自如的涨价问题，在疫情的催化下被进一步放大。

近日，不少房客均反映称，自己租住的自如公寓在续约时出现了不同程度的涨价情况，部分房客面临的涨价幅度甚至高达20%。对此，自如管家回应称涨价10%是公司的系统设置，更改不了。

事实上，这已不是自如第一次深陷涨价风波。雷达财经注意到，2020年疫情刚刚爆发时，就有诸多自如客在社交媒体及投诉平台【进入黑猫投诉】中发布信息，称自如在疫情期间坐地起价，租金实际涨幅远超此前承诺的范围。

对自如不满的不只有房客。一位房东称，2020年至今，自如业务员曾多次打电话找到自己要求降房租，不降就解约。“自如又参赛又当裁判，这是什么道理？”

景晖智库首席经济学家胡景晖认为，自如所谓的“系统设置”与此前公司重装修的商业模式有关，其实际上是把10%的房租涨幅作为了跑通商业模式的前提。“但在疫情的背景下，无论是从市场需求层面，政府监管层面还是人情道义层面，涨价都是说不过去的。”

疫情封控期间涨价，遭租客投诉

2022年，新冠疫情卷土重来，受此影响全国多地再次执行严密防控，其中上海的封控时间长达2个多月之久，而北京自5月起也已全面暂停餐饮堂食等活动，直至端午节结束仍有部分地区未解除封控状态。

在此背景下，很多租客只能暂时接受原地续租的选择。

“租房合同签的是押一付三，房租7月到期。本来打算4月底看房，5月换房，都已经和房东说好要换，这次付款的时候交的是一个月租金。但是潘家园刚出疫情的时候，感觉有些不妙，就把之前该交的两个月续上了。没想到整个5月都没法出去看房。”一位北京的租客对雷达财经表示。

与续租相比，更令租客们头疼的问题是租金的上涨。

住在上海的网友Rigel就在小红书中发文表示，住了两年自如，房租分别涨了40元和60元。因为今年6月房子到期，难得遇上两户不错的室友，加之疫情期间找房不方便，就想续租。没想到这次一下涨了12%，每月房租多了300多元。

“涨个几十块钱完全能接受，一下子涨300大洋，自如是不是趁火打劫？”Rigel质疑道。

住在北京的互联网科技博主爱踢学长经历的涨价幅度则更为夸张。据其介绍，自己居住的是70平米左右的房子，去年开始租的时候价格为5690元/月，但到今年续租时，自如客服却称去年的5690元是优惠后的结果，正常价是5990元，今年与业主重新核价后将涨至6890元。据此计算，爱踢学长居住一年后月租金涨了1200元，涨价幅度超过20%。

黑猫投诉上，也有租客对自如的调价表达了不满：“前期客服打电话说5月25号之前可以申请原价续租，23日我联系续租告知我不能原价续租，要按涨价价格来。询问同期入住签合同的合租室友，其房源原价续租未涨价。目前北京疫情+小区周边交通停运无法搬家，客服沟通后仍不能按原价续租。”

值得一提的是，自如的涨价似乎尚留有回旋余地。

小红书中发帖的徐先生以3000元/月的价格租下了自如三居室公寓的其中一间，眼看房子6月到期，自如管家给出了320元/月的涨价幅度。按照此标准，徐先生一年的租房成本将增加近11%，但当徐先生将自己要搬家并会选择其他品牌的打算告诉管家后，管家却为徐先生申请到了“特殊折扣”，只涨70元。

坐标成都的小兰也遇到了类似情况。其向雷达财经透露，自己的一个朋友由于在上海封控，无法回到成都把猫带走，于是她便在征得室友同意的情况下，租下了隔壁封了阳台的房间给猫暂住。因为不确定上海的解封时间，所以租房形式是每月结算的短租，但在租了仅仅两个月后，自己就遇到了自如的涨价。

“短租本来就比正常房租贵不少了。”小兰称，“这个月房租还涨了70块，一开始我觉得很愤怒。后来我找到续租专员，他申请了服务费优惠券，才抹平了差价。”

雷达财经搜索自如官网的“常见问题”版块发现，自如会根据租期来调整具体的租金。目前的最短租期是1个月，租1-3个月以内租金将上浮20%；4-6个月上浮10%；7-11个月上浮5%；12个月及以上不变。

“说实话，公司的调价政策我们也不是搞得很懂，每个月都不一样。”小兰展示的一张与租房专员聊天记录的截图中，对方表示。

小兰认为，自如是在用增加单套利润的方式来抵消今年不佳的租房行情。其称，自己在App上搜索住地附近的小区发现，去年还算火爆的该小区目前合租的空置率有所提升，同小区个别四室只住了一个人。

被指两头吃：房客提价，房东压价

雷达财经梳理发现，同样是在疫情期间，两年前自如也曾引发类似的争议。

往年的春节后，是租房市场的旺季。通常情况下，返程人员的增多会推升当地住房租金，常年租房的租客对此也有足够的心理预期。

但突如其来的疫情，却打破了这一惯常现象。2020年，由于隔离需要，很多租客无法回房，搬家也不方便，而房租涨幅却比往年还大，这让只能被动续租的很多房客感到无法接受。

据彼时网上流出的一份自如维权群租客提供的涨价表，北京周庄嘉园C区15号楼整租一月的租金是4290元/月，续约长租的房租为5290元/月，短租则高达6790元/月，涨幅分别为23.3%-38.3%。

另有媒体梳理自如客在黑猫投诉平台发布的信息发现，自如房价涨幅多在15%-30%左右，涉及范围遍及广州、北京、深圳、上海、武汉等多个城市。

“自如续约整体平稳，出现的涨价个例多为长租换短续导致，租金价格变动仅为个别租客情况。同时，为解决租客租房难题，自如也在2月为长租改短续的用户，提供一定的便利措施，包括续约租金的优惠措施。”自如的公关负责人称。

但很多自如客对这一说法并不买账。在自如租住了近三年的燕子称，自己2018年9月续租时，房子一度涨价超40%，后来房租涨价引起普遍关注，相关部门约谈几大中介，规定房租涨幅不得超过5%，自如这才以约3%的价格续约。但2019年再续约时，自如管家却称涨价幅度的规定变成了不超10%。

遭到控诉的还有自如的服务费机制。公开资料显示，自如会跟租客收取为租金10%的服务费，用于日常管家服务、保洁等。

不过，自如的环境和服务并不总与其高价相匹配。

近年来，有关自如甲醛房、暗藏摄像头等负面频出，直至2021年12月，还有报道称，自如用廉价材料装修完即出租，坐落在北京回龙观地区的多个出租房甲醛“爆表”。

除此之外，无法提供相应服务，却仍收取高额服务费已经成了此次上海疫情期间自如被投诉的重灾区。

“3月4月保洁都没做，还收服务费”、“四月找过自如，说会退服务费，我五月去申请，就说没有这项规定”、“一个季度没服务过的服务费只返了十分之一”……社交平台中，诸多网友都面临涨价+不退服务费的双重烦恼，还有网友发布自如维权群的二维码，寻求抱团取暖。

更令用户们寒心的是，自如一边面向租房者涨价，另一边却在向房东压价。

2020年有网友爆料，自如以疫情影响房租出租价格为由，强迫业主降租，否则单方面毁约解约，赔偿两个月租金，但是业主需要支付过万元无任何收据证明的“装修款”。

“他们（自如）装修要我们出钱，还得按照他们毫无依据给出的价格来。” 如此霸道的条款引得数十位房东在黑猫投诉上发起投诉。

自如的执行方式，并未因房东们的控诉而改变。有网友在微博反映称，2020年3月自如管家就以疫情为由让自己免800租金；当年7-10月业务员又以公司亏损为由再次要求降租，磨到最后降了3%；2022年5月，自如再以相同理由要求降租。“现在要求解约，竟还要我赔你装修费？”

疫情下收入大降

脱胎于链家系的自如，早在2011年6月就在CEO熊林的带领下，开始扎进租房市场，且一度颇受资本青睐。

天眼查显示，2018年1月至2020年3月，自如先后收到来自腾讯投资、红杉中国、华平投资、泛大西洋投资、软银集团等知名资方共计超百亿元人民币的融资。公司的估值也在B轮融资后达到了约50亿美元，成为了业内的独角兽企业。

与链家、我爱我家等中介公司不同的是，自如不收取中介费，其主要专注于长租公寓领域，商业模式为先从业主手中收房，再经统一装修后出租给租客，利润主要来自规模化复制后的租金差。

但这种“重装修”模式也容易造成环境问题。更重要的是，该模式利润微薄，需要不断将租客租金投入租赁新房源来“滚雪球”，一旦现金流瘫痪，将对企业造成致命打击。

而疫情的到来，更是让长租公寓行业雪上加霜。近两年，长租公寓企业暴雷的事件屡屡发生，曾经的头部品牌蛋壳公寓已在挂牌纽交所两年后退市，自如也无法独善其身。

根据今年4月贝壳在收购圣都家装时披露的关联公司自如集团业绩，2019-2021年，自如收入分别为3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元人民币，2021年尽管同比增长23%，但仍仅有疫情前的一半水平。

雷达财经注意到，在自如涨价的同时，政府也有陆续出台相应措施对长租企业进行规范。如今年5月，历时8年的《北京市住房租赁条例》正式推出，其中就规定“城市住房租金年度涨幅不超过5%”。

“北京市住房租赁条例确实有相关规定，自如的调价明显是高于了5%。但据我所知，这个规定是9月1号才正式落地实施，目前还处在一个颁布但未执行的空档期。如果自如的做法延续到9月1号之后，那么政府有关部门是会出手干预的，甚至会有一些处罚，但目前由于还未正式生效，所以还要看一下。”胡景晖对雷达财经表示。

在胡景晖看来，自如维持涨价的系统设置与其商业模式有关。“自如疫情之后也采取了一些变化，从它原来刚性兑付房租和承担全部装修装配费用改成了轻托管模式。”

2021年，自如推出名为“增益租”的新项目，简而言之，业主要先出钱请自如设计和装修；待房子租出去后，自如会给业主提供8成左右的保底收益；如果市场情况向好，年底自如会向业主进行收益分成。

“但是原来已经收的一些房源可能还没有完全转到轻托管模式。这些房源的成本是比较高的，再加上疫情两三年的反复，肯定会对他的收入有一定影响。实际上据我了解，自如在当年游说资本的时候，是把每年房租上涨10%作为了商业模式的一个前提、假定，否则的话这个模式跑不通的。他没有预想到有疫情，包括经济增速放缓、失业等等，所以会出现今天这样一个局面。”

胡景晖指出，在当前经济预期不确定的情况下，虽然政府减免租金只是针对商业，还未明确说到房租，但从道理上来讲，是应该降租的。

“另外目前市场需求也相对疲弱，全国的房租在疫情反复期间有所下降，从市场供求的角度来讲，也应该降价促销。所以自如这个行为，不管是从政府的法律监管层面、人情道义层面，还是市场供求层面，其实都是说不过去的。”

当然，长租公寓行业在过去的两三年确实受到了疫情反复极大的影响。对此胡景晖也坦言，自如如果能为了稳定租金，给租客一些扶持和优惠的话，其实政府在加强监管的同时，也应该给予部分长租公寓企业一些政策优惠和扶持。

“因为完全靠保障性租赁住房供应上来，还需要相当一段儿时间。”