基础设施公募REITs今年以来成为投资爆款，一二级市场均备受追捧。当前市场上12只基础设施公募REITs中（数据来源：中国基金报；数据时间：2022年5月8日），9只的其他战略投资者份额将于6月20日解除限售（数据来源：第一财经；数据时间：2022年4月12日），届时可能会有更多份额进入二级市场交易流通。

下面就盘点一些基础设施公募REITs的典型认知误区，清晰认识这类产品，希望投资者避免盲目操作带来不必要的损失。   

误区一：基础设施公募REITs是房地产物业的打包

基础设施公募REITs不是房地产物业的打包。公募REITs，全称“不动产投资信托基金”，是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

相对外国基础资产多样、市场成熟的REITs产品，我国2021年才正式发行（数据来源：第一财经；数据时间：2022年4月12日），基础资产主要为符合条件的各类基础设施，比如交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房等。

基础设施公募REITs的产品架构较复杂，一般分为四个层级（如下图），涉及主体多，面临的风险也更复杂。因此在认识具体产品时，总体要从基础资产的运营模式、基金管理人对整个REITs产品的搭建、以及REITs产品在一二级市场的表现这三方面来看。如果将基础设施公募REITs比作一棵茁壮成长的树，底层资产是隐藏的根，产品结构是输送现金流的树干，市场表现是我们看到的花荣叶茂。

误区二：价格更高的基础设施公募REITs更值得投资

不同项目发行价格的绝对值大小本身并不具备可比性。与其他基金不同，基础设施公募REITs的发行价格不是1元/份，而是根据询价情况市场化定价。其发行价受基础设施项目评估价值、发行份额等多方面因素影响。

因此投资者在挑选具体产品时，应综合比较各基础设施项目的评估价值、实际募集总规模（即发行份额乘以发行价格）、运营管理机构能力、未来现金流分派率等情况，合理审慎做出投资决策。

误区三：投资基础设施公募REITs稳赚不赔

投资该类产品并非稳赚不赔。基础设施公募REITs的收益主要来源于两部分：一是基金的市场价格波动，二是基金的分红。

基金价格波动

基础设施公募REITs本身具有价格波动小、分红相对稳定的特点，基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，转让只能在交易所场内交易。而目前主要由机构投资者持有，致使其流动性存在一定障碍，进一步导致基础设施REITs的二级市场价格承压。

近期基础设施公募REITs价格出现大涨，此时若盲目跟风高溢价买入，则可能面临收益大幅下降的风险，因为随着交易价格上涨，产品净现金流分派率反而会逐步下降。以“红土盐田港REIT”为例，对3月3日收盘价3.682元进行测算，产品净现金流分派率将由发行时的4.15%下降至2.59%（数据来源：第一财经；数据时间：2022年4月12日）。而且伴随更多新产品的发行，市场稀缺性降低，这种涨势也无法长久持续。

另外，有些投资者希望从基础设施公募REITs首次上市来博取一波短期收益，这在实际操作中，不仅要考虑REITs上市首日能涨，还要看首日的涨幅收益能否覆盖认购资金在冻结期的成本，否则就会白忙一场。

以华夏中国交建REIT为例，配售比仅为0.84%（数据来源：中国基金报；数据时间：2022年5月8日），假如认购1万元，最终只能成功认购到84元 ，但这1万元在认购时却有大约5天的冻结期，以保守的理财收益计算会损失3-4元（数据来源：雪球；数据时间：2022年4月7日）。综合算来，该基金上市首日涨幅需在3.5%以上，打新才能有正收益。但其首日收盘上涨2.2%（数据来源：中国证券报；数据时间：2022年4月28日），且目前市场上能达到这个标准的REITs比例不到60%。

基金分红

监管要求，符合分配条件下，基础设施公募REITs的分红不少于年度可供分配金额的90%（数据来源：每日经济新闻 数据时间：2022年4月21日）。这令基础设施公募REITs成为很多投资者的心头好。

但基础设施公募REITs的分红，是由基础设施项目运营以及资产增值产生，没有任何主体信用担保，因此会受经济环境、自身运营管理等多因素的影响，致使项目的市场价值及现金流情况出现负面变化，从而影响整个REITs的分红以及其二级市场的价格表现。

以高速公路REITs为例，其主要收益是过路费，浙商证券沪杭甬高速REIT曾在4季度报告中提及：受杭州新冠疫情防控影响，通行车辆减少，2021年12月收入同比下降9.33%。平安广州交投广河高速公路REIT三季报也曾指出：因2021年5-6月广东省内疫情及8月份广东省周边疫情，累计路费收入较预算减少约2500万，占比达全年的3.56%。（数据来源：远川投资评论；数据时间：2022年5月5日）

另外，基础设施公募REITs的分红还会面临税收制度调整以及基金运作过程中可能触发法律法规等情形而终止上市的风险。

所以，基础设施公募REITs并非一定能稳赚不赔，两收益来源都面临不确定性。

误区四：现金流分派率高的

基础设施公募REITs就是好标的

并非只挑选现金流分派率较高的产品，就能一劳永逸的挑选出好标的。以产权类REITs为例，基础资产的考察主要包括资产区位因素和项目管理能力两方面，还可以用运营净收入除以总收入来考察运营成本，运营成本控制越好，也说明运营能力越强，未来投资者的回报也越多。

另外，不同项目类型的REITs现金分派率之间没有可比性。对于经营权类项目，由于经营权存在期限，存在基础资产价值逐年下降，到期可能趋于零的风险，因此经营权类REITs的分红中包含对投资者初始投资资金的返还，其现金流分派率整体来看也可能略高于产权类的项目。

而仓储物流、产业园区等产权类REITs，尽管现金流分派率相对较低，但整体收益未必低于经营权类REITs。因为其基础资产的价值会因地段稀缺性有长期增值前景，每年分派的现金流只是分红收益，产权类REITs到期后可以通过转让基础设施项目的产权和土地使用权取得另外一部分收益，用于向投资者分红。

结语

基础设施公募REITs，因其价格波动小、收益较稳定，更适宜长期持有，但其面临的流动性、价格波动、基础资产运营等各种风险也不容忽视，投资者还需理性分析，根据各自项目的基础资产质量、未来分红预期、基金管理人能力等因素，合理评估相关REITs的投资价值，切莫盲目跟风，出现不必要的投资损失。

市场有风险，投资需谨慎。基金的过往业绩并不预示其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证。基金净值会因为证券市场波动等因素产生波动，投资者需根据自身的风险承受能力、投资期限和投资目标，谨慎选择合适的产品并详细阅读产品的法律文件，基金的具体风险请查阅招募说明书的“风险揭示”章节的相关内容。投资者在参与基础设施基金投资前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关法律法规、交易所相关规则等，对其他可能存在的风险因素也应当有所了解和掌握，并确信自己已做好足够的风险评估与财务安排，避免因参与基础设施基金投资遭受难以承受的损失。