来源：金融投资报

最近，房地产市场颇不平静。

日前，央行、银保监会发布通知，调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限。这是贷款市场报价利率改革以来，首次下调首套房贷款利率下限。

与此同时，相关数据显示，当前全国商品房销售额及销售面积双双下滑，个人住房贷款发放额也有小幅回落。

楼市支持政策频出

上个周末，一则消息令楼市沸腾了。

央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下简称《通知》），首套房商贷利率下限调整为不低于LPR基准利率（贷款市场报价利率）减20个基点，二套房按现行规定执行。

目前，楼市参考的5年期LPR基准利率为4.6%。这意味着，首套房贷利率最低可降到4.4%。

据了解，此次调整主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。

另外，《通知》明确提出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，按照“因城施策”的原则，支持刚性住房需求。

也就是说，如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。

人民银行表示，房贷政策调整旨在坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，最低4.4%这个利率是非常优惠的，体现了国家对新市民购房方面的支持和保障。

严跃进表示，如果银行对房贷利率降低20个基点，那么贷款了500万的购房者，其每个月可以少还600元，30年加起来可以少还22万元。

一个不容忽视的信号是，央行新发布的金融统计数据表明，4月住户贷款减少2170亿元。其中，住房贷款减少605亿元。

事实上，今年以来，已有多个城市就房地产市场出台了一系列支持政策。

从2018年起实施“去地产”战略的海南省，省会海口市四部门在深夜联合印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》主要内容包括：支持人才购房需求，降低外地人购房门槛；二套房首付比例降低等。

长沙则非常有创意地提出，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

部分城市则对二孩家庭购房有补贴。如四川绵阳提出，明确对符合政策生育二孩、三孩的家庭，买新房给予每平方米200元的财政补贴，单户财政补贴最高不超过2万元。

此外，连云港、常熟、景德镇、钦州、扬州、梅州、长春等地亦出台了降低首付比例等诸多政策。

地产板块掀起涨停潮

政策频出的同时，最新出炉的一组数据引起了市场关注。

国家统计局今天发布的数据显示，1—4月份，全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。

同时期内，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。

从历史数据来看，疫情开始的2020年1-2月全国房地产开发投资增速由正转负至-16.3%，此后的1-3月、1-4月和1-5月增速持续为负，此后转正。

严跃进认为，就销售数据看，虽然有压力但跌幅可控。随着各类利好政策不断，后续政策发酵下，市场预期会转变。尤其是近期央行周末发文，客观上对销售数据的提振具有积极的作用。

中信建投近日也指出，在稳增长背景下，房地产行业作为国民经济的支柱产业，在此背景下其经济稳定器和压舱石的作用将更加突出，预计将会得到更多支持。

受诸多利好消息刺激，5月16日，A股地产股开盘即大涨，随后部分个股有所回落。其中，迪马股份、京能置业、格力地产、荣安地产等超10股涨停。

港股中的地产股表现亦极为强势。

对此，平安证券表示，短期政策发力带动的估值修复有望持续；中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企退出或收缩，行业格局有望优化，具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。

国盛证券则指出，本轮政策刺激的核心点在于需求侧（销售）和企业资金侧（融资），组合拳式的收紧应对应组合拳式的放松。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。

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