来源：长江商报

一则“到期借款无法偿还”的传闻，将央企背景的中交地产（000736.SZ）推上风口浪尖。

5月12日，中交地产发布公告回应否认“5月份金融机构到期借款无法偿还”，称公司目前现金流正常，融资渠道畅通，能够保证到期债务偿还。

近年来，中交地产负债规模直线攀升，而经营活动现金持续净流出，业绩连续下滑。2021年公司扣非净利润陷入近三年首次亏损，“三道红线”全踩。

值得一提的是，中交地产背靠“大树”中房地产集团有限公司，2021年，中交地产及其子公司将中房地产集团4笔合计35.8亿元的借款展期两年。并且，今年中交地产获得中房地产集团近46亿元借款支持。

在基本面未明显变化下，二级市场上，中交地产股价高歌猛进，自3月23日以来的31个交易日共收获17个涨停。股价一路高涨，公司股东也趁机减持。此前，公司大股东中房地产集团及股东重庆渝富均抛出减持计划。

针对债务经营，股东减持，股价异动等情况，长江商报记者发送采访函至中交地产方面，截至发稿前尚未得到回复。

陷入债务兑付风波

近日，一份红头的“中交地产股份有限公司文件”广为流传，文件题为“关于2022年5月份金融机构到期借款无法偿还的报告”，文件递交对象为“中交房地产集团有限公司”。5月12日，中交地产就上述网传内容作出回应，称公司目前现金流正常，融资渠道畅通，能够保证到期债务偿还。

公告显示，中交地产5月末到期的金融机构债务合计约24.4亿元。公告提到，公司截至三月末的货币资金余额173.99亿元，短期债务166.65亿元，现金短债比1.04，符合“三条红线”对现金短债比大于1的要求。上述货币资金能够覆盖公司日常经营需要以及偿还金融机构到期借款。

知名地产分析师严跃进认为，此次中交地产出现债务兑付的风波，市场和投资者都比较关注，因为是央企里面第一家出现此类风波的企业，从企业角度看，要主动披露企业债务、现金流等情况，尤其是在盈利方面做好保障，否则会引起投资者的担忧。

值得注意的是，近年中交地产的负债规模直线攀升，2019年-2021年其总负债分别为414.51亿元、866.11亿元、1240.17亿元，流动负债也随之升高，分别为285.10亿元、437.74亿元、772.68亿元。

现金流方面，中交地产经营活动现金持续保持净流出状态。2019-2021年，中交地产经营现金流量净额分别为-46.12亿元、-187.4亿元以及-44.52亿元。

截至2021年末，中交地产现金及现金等价物为107.6亿元，同期，公司短期借款为8.89亿元，应付票据为3.8亿元，一年内到期的非流动负债达177.86亿元较2020年翻了3倍。

截至2021年末，中交地产净负债率为217.7%，剔除预收账款后的资产负债率为 82.0%，现金短债比为0.6倍，是央企中罕见“三道红线”全踩中的“红档”房企。

中交地产背靠中房地产集团有限公司，融资担保有一定保障，但值得注意的是，中交地产此前并未能向控股股东按期足额归还借款。

根据中交地产年报和2021年年底的公告，公司及其子公司将中房地产集团4笔合计35.8亿元的借款展期两年。逾期未偿还外，中交地产又向中房地产集团新增23亿元借款，向其控股的子公司续借1亿元。

今年，中交地产继续向大股东借款。2022年3月底，中交地产向中房地产集团借款，两笔合计45.8亿元，其中5.8亿元借款年利率8%，40亿元借款年利率7.5%。

股价飙涨重要股东趁机减持

今年以来，股价长年低于10元/股的中交地产突然成为地产板块的一大“妖股”。

3月16日，中交地产的股价创下6.3元/股的低点，此后一路高涨，最高涨至29.26元/股，涨幅高达238.27%。自3月23日以来的31个交易日，中交地产共收获了17个涨停。

期间，中交地产共发布9次股票交易异常波动公告，提醒广大投资者理性投资，注意风险。

中交地产的走势“妖”到引来深交所的关注函，询问公司是否存在应披露而未披露的重大信息，是否有重大影响事项，是否涉嫌内幕交易的情形。中交地产对上述质疑均予以否认。

5月13日，受债务兑付风波影响，中交地产股价报收23.70元/股，当日下跌9.99%，总市值达到164.82亿元。

在连续涨停的档口，中交地产遭遇股东减持。4月12日，中交地产发布公告称，持有公司6233.888万股股份（占总股本8.96%）的股东重庆渝富计划减持不超过2086.3万股（占公司总股本的3%）。4月29日，中交地产再次发布公告，大股东中交房地产集团有限公司计划减持不超过1390.87万股，占公司总股本2%。

股东减持引起投资者的担忧，中交地产方面回应称，“近期的减持计划不会导致我司控制权发生变更，不会对我司治理结构及持续性经营产生不利影响。”

业绩连续下滑陷入亏损

与二级市场上的强势表现相反，中交地产基本面表现欠佳。

长江商报记者注意到，自2019年起，中交地产的归母净利润已连续三年下滑。2018年-2021年其净利润分别为8.10亿元、5.42亿元、3.47亿元、2.36亿元。

年报数据显示，2021年公司营收145.42亿元、利润总额15.22亿元，同比涨幅“止跌”，分别同比增长18.23%和4%。但同期其归母净利润2.36亿元，同比减少32.19%，扣除非经常性损益后净利润亏损4.32亿元，这也是其近三年归母扣非净利润首次为负。

今年一季度，公司营业收入为39.48亿元，归母净利润为-4154.41万元，扣非净利为-5338.56万元，亏损同比大幅收窄。

为寻找新的业绩增长点，中交地产近年积极开展多元化发展，聚焦房地产开发经营与销售业务，同时积极探索和开拓融资代建、特色小镇、TOD城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务。

不过，从业绩贡献来看，目前营业收入基本仍来自房地产销售。2021年，中交地产房地产销售收入为144.45亿元，占营业收入比重为99.33%；房产租赁收入为4610.82万元，占比0.32%；物业管理收入为720.72万元，占比0.05%；其他收入占比0.30%。

中交地产董秘田玉利表示，2022年，公司将继续聚焦房地产开发主业，优化财务结构和融资结构，把握投资质量和投资节奏，落实高质量发展要求，做好规模扩张与财务稳健之间的平衡，以更优的策略获取优质项目。

严跃进认为，扩展多项业务常常存在反应速度滞后的问题，虽然说在拿项目上具备央企优势，但从效率上来说并不见长。房地产行业的政策导向性较强，央企多元业务后往往不能做到快速响应，同时会产生成本压力。