近日，开德私募基金管理（海南）有限公司的私募基金管理人在海南完成了备案，正式开始展业。而这家机构，正是美国私募巨头KKR在中国大陆备案的第一家私募基金管理公司。

开德基金由KKR亚洲有限公司（KKR Asia Limited）100%出资设立，后者还全资设立了KKR投资顾问（北京）有限公司、KKR投资顾问（上海）有限公司、KKR投资顾问（珠海横琴）有限公司等投资机构。事实上，KKR此前在北京、香港、上海都设立了办公室，2013年在横琴设立的公司也被视为其在中国布局的重要一步。

事实上，迈入亚洲十几年来，KKR的投资目光一直紧盯亚洲市场尤其是中国市场的机会。重仓中国公司，也给这家私募巨头带来了丰厚的回报。而悄然在海南备案的这家私募基金管理人，则是KKR在中国国内备案的第一家私募基金公司。

KKR在中国的地产投资路径

作为全球历史最悠久的私募股权机构之一，KKR的创立一度被认为是PE出现的标志。1976年创立至今，超40年间，以杠杆收购（LBO）和管理层收购（MBO）闻名的私募巨头，目前业务涉及PE投资、能源、基础设施、房地产和信贷等多元领域。

图：KKR业务板块占比

整体来看，在营收方面，截至2020年6月30日，KKR营收为13.32亿美元，同比增长12.89%；净利润为6.99亿美元，同比增长35.82%；每股收益为1.25美元，去年同期每股收益为0.94美元。

KKR在房地产行业真的算不上优秀。相反，KKR是起了个大早，赶了个晚集。

据KKR官网显示，自1981年首次通过私募股权战略寻找房地产机会以来，房地产业务一直是KKR集团战略的一部分。

然而之后KKR的房地产业务就没有了消息。直到2011年，KKR决定成立一个专门的房地产平台。建立伊始，KKR就来到中国，找到了一个进入中国房地产行业的“引路人”——远洋地产。

2011年9月，KKR和远洋地产联合成立了一支地产基金，旨在参与中国境内的房地产投资项目。不过，这个引路人似乎并没有带领KKR在中国开疆扩土。与远洋地产成立基金后，KKR几乎在国内房地产行业销声匿迹。到2016年11月，久未露面的KKR才再次出现——与远洋集团入股国内地产商首创钜大（01329.HK）。

2012年4月，KKR的房地产平台联合YTC太平洋完成对美国约克镇中心的投资，规模1.96亿美元。这是KKR在美国的首个商业地产投资项目。

2013年12月，KKR宣布，旗下首个房地产基金已经募集15亿美元资金，绝大多数将会用于北美地区的投资，至多四分之一的份额将投放到西欧国家。在这支基金募集完成之前，KKR已经完成14笔物业交易。

截至2019年12月31日，KKR房地产业务的团队由来自8个国家的85位专业投资和资产管理专业人士组成，管理资产规模达到90多亿美元（包括自营投资），不到集团总规模的1/20，是黑石房地产资产管理规模的1/18。

总的来说，KKR的房地产业务，团队规模小，管理资产少，在集团内部存在感并不强。同时，“杠杆收购天王”的玩法可能不适合房地产行业。与黑石、凯雷等私募巨头的房地产业务相比，KKR的房地产业务显得那么不值一提。

2019年，一众外资私募巨头涌入中国市场狂揽商业地产。这年3月，市场消息称KKR正准备筹建亚洲首个房地产基金，规模为15亿美元。随后KKR也和黑石一道参与对中国商业地产的抄底上来。

2019年9月5日，KKR与翰同资本合作收购了上海黄浦区人民路399号的豫园福都商厦。收购后，豫园福都商厦将被改造成一个17000平方米的混合用途开发项目。该项目更名为“外滩NEO”。

完成首只泛亚太地产基金募集

去年以来KKR也加大了对国内地产投资的布局。2021年1月14日，KKR宣布，已募集完成KKR亚洲房地产基金（KKR Asia Real Estate Partners）。该基金募资总额达17亿美元（110亿人民币），旨在针对亚太地区房地产进行机会型投资，它是KKR的首只泛亚太地区房地产基金。

同时，KKR透露这只基金将重点关注商业、工业和住宅地产等投资领域，并将机会型评估新兴另类板块的资产，主要的投资方式是股权和债权投资。

根据KKR方面最新披露的数据，自2011年以来，其已在亚太地区的约20宗房地产交易中通过股权投资部署了超过15亿美元，包括混合用途、商业、工业、酒店、办公和零售等领域。

来源：AdvancedForum、地产资管界