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2022年以来，地缘政治黑天鹅事件突然爆发，全球资本市场无可避免的受到了一定冲击。叠加联储加息、国内奥密克戎疫情在部分省市再起波澜等多重因素共振影响，今年以来A股市场表现不佳。

截至3月31日，上证指数下跌10.6%、沪深300指数下跌14.53%、中证800指数下跌14.42%。

同期公募REITs则因其自身的现金流较为稳定、受市场和经济环境等外在因素影响较小的特征，走出了独立的行情。

11只二级市场交易的公募REITs（今年4月上市的华夏中国交建高速REIT未统计在内），有6只今年以来录得正收益，其中2只涨幅超过十个百分点。

今年以来5只录得下跌的REITs跌幅相较同期股票指数呈现优势，表现最差的博时蛇口产园REITs今年以来仅下跌4.49%。

此外，公募REITs市场开始展现出强者恒强的特点，上市以来持续受到投资人追捧的富国水务和首钢绿能继续名列前茅。

截至目前，已经上市的全部11只公募REITs中，产业园区基础设施（共计4只）和交通基础设施（共计3只，以收费公路为主）类REITs数量分别位列前两名，生态环保和仓储物流类REITs各有2个项目。

以大类划分，生态环保项目和交通基础设施项目均属于特许经营权类REITs，其他项目归属非特许经营权类REITs。

特许经营权类项目（尤其以生态环保项目为代表）表现普遍优于非特许经营权类项目也间接反应出市场对高质量、稀缺性项目的需求旺盛。

展望后市，我们保持观点，虽然首批REITs成立以来表现亮眼，但部分项目价格偏离估值较多，投资人应警惕“首批炒作”带来的风险，持续关注项目运营效益。

公募REITs作为拥有较稳定现金流、更高派息率的产品，丰富了投资人的配置选择。

图1： 基础设施公募REITs二级市场表现

（上市以来 & 2022Q1）

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