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暴力狂拉3.74%！10个涨停！地产还能买吗？

时间：2022-04-14 18:23:22 | 来源：市场资讯

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文/朋朋笔记

不要低估政策稳增长的决心！因为政策才是A股最大的基本面。

在绝大多数人都看空地产的时候，A股的地产却成为了最坚挺的板块，今年以来逆势大涨8.86%，成为了仅次于煤炭板块（涨幅32.63%）的第二名。在全球股市集体扑街的情况下，这样的表现足以傲视全球。

今天的地产板块暴涨3.74%，板块共10个涨停，比如泛海控股、京能置业、渝开发、金科股份、中交地产、中华企业、广汇物流、京投发展强势涨停，信达地产、金融街、特发服务、嘉凯城涨幅超过8%。

地产之所以如此彪悍，主要有3方面的原因： 1、政策底已现！货币宽松政策短期内或将落地；2、地产多种方式松绑，延续了稳增长的政策基调；3、稳地产预期将成为支撑经济增速达到5.5%目标的关键。

接下来，我们就来聊聊地产和稳增长的逻辑。

一、政策底已现！货币宽松政策短期内或将落地

4月13日，李克强主持召开国务院常务会议。会议决定，适时运用降准等货币政策工具，进一步加大金融对实体经济特别是受疫情严重影响行业和中小微企业、个体工商户支持力度，向实体经济合理让利，降低综合融资成本。

结合当前市场情况，中信证券认为降准短期内或将落地，同时不排除“双降”的可能。

3月30日，央行官网发布2022年一季度货币政策委员会例会的新闻通稿。会议指出，当前国外疫情持续，地缘政治冲突升级，外部环境更趋复杂严峻和不确定，国内疫情发生频次有所增多，经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。要稳字当头、稳中求进，强化跨周期和逆周期调节，加大稳健的货币政策实施力度，增强前瞻性、精准性、自主性，发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，主动应对，提振信心，为实体经济提供更有力支持，稳定宏观经济大盘。

国盛证券指出：政策底已现，经济底、市场底则尚需时日；“绝招”还是“放水、放地产、放基建”，但最关键的是避免房地产“硬着陆”，需求端（居民）和供给端（房企）进一步松动可期，包括：下调房贷利率，更多一二线松绑限购限售限贷，适度放松“三条红线”，设立房企救助机制，“新市民”配套政策，新发展模式转型等等；此外，4月再次降准降息仍可能。

二、地产多种方式松绑，延续了稳增长的政策基调

房地产板块的持续暴涨，离不开近期接连不断的利好消息。我们可以从四个方面来观察：房贷利率下调；首付比例下调；限购政策放宽；补贴、公积金支持首付和接力贷齐上阵。

1、房贷利率下调

4月14日，消息称，大部分银行在河北省范围内下调了房贷利率，幅度多在0.2%~0.3%之间。据了解，一些银行在唐山、秦皇岛、保定等地区，对楼盘优质客户发放房贷利率水平已逐步趋近贷款市场报价利率（4.6%）。

4月12日，报道称：继襄阳、十堰、孝感、荆州等地之后，湖北又有咸宁、荆门、黄石、宜昌等四地下调了房贷利率，下调最多的达到56个基点。多家银行表示，近期房贷额度充足，只要购房者资料齐全、征信良好，一般仅需2-3个工作日就可放款。

4月6日，近期安徽省内多地的首套房贷利率在前期降低的基础上，出现了进一步下调的迹象。濉溪农商银行相关负责人表示：“4月1日起新受理的首套房贷，利率最低可执行5.2%，等于在前期首套房贷利率下降的基础上，再次下调了50个基点。”

3月25日，消息称，武汉当地银行对新签约的按揭贷款首套房利率按照LPR+60BP，即5.2%执行。二套房利率按照LPR+80BP，即5.4%执行。

3月24日，消息称，绍兴一家城商行将首套房利率降至5.05%，其二套房利率也降至5.25%，均是目前绍兴出现的最低房贷利率。

3月22日，消息称，苏州地区多家银行的首套房贷款利率降至最低4.6%，与5年期以上LPR利率持平。

3月21日，尽管最新公布的1年期LPR和 5年期以上LPR与上月持平，但多地房贷利率出现近三年来最大单月降幅。贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，3月份，中国103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点。3月房贷利率创2019年以来月度最大降幅，房贷环境趋于宽松。据该机构统计，3月103个城市房贷利率降幅较上月分别扩大4个、6个基点，当前利率接近2020年三季度的水平。103个城市中，82城房贷主流利率下调，其中，当月成都首套利率下调69个基点，回调幅度最大，二套房贷利率降低34个基点。

2、首付比例下调

4月11日，近日，湖北荆州与四川资阳均出台了住房公积金新政，将二套房贷款首付比例从40%下调至30%。此外，四川资阳将首套房最低首付款比例降至20%。

4月7日，丽水市住房公积金管理委员会发布关于调整丽水市住房公积金政策的通知，提高职工首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房的住房公积金贷款最高限额。双缴存职工最高限额由50万元调整为70万元，单缴存职工最高限额由25万元调整为35万元。同时，职工首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房的最低首付款比例降为20%。《通知》还指出，住房公积金贷款期限由“最长不超过20年”调整为“最长不超过30年”。

4月5日，甘肃省兰州市近日印发《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》，《措施》明确提出降低个人购房门槛、提高公积金贷款额度、放松区域限购以及放宽限售条件。具体来说，在激发活力促进市场健康发展方面，《措施》提出，要降低个人购买住房门槛。个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。同时，要减轻个人住房消费负担。加大个人住房按揭贷款发放力度，引导金融机构按照监管规定实施贷款利率优惠政策。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，金融机构执行首套房贷款政策。

有报道称，3月19日，广西壮族自治区市场利率定价自律机制召开会议，商定下调部分城市房贷首付比例：在南宁市区已拥有一套住房的，再次购买普通商品住房的商贷最低首付比例由40%调整为30%，北海、防城港首次购买普通商品住房的商贷最低首付款比例由25%调整为20%。

3、限购政策放宽

4月13日，上海临港新片区管理委员会在官网发布的《关于优化调整临港新片区人才住房政策操作口径的通知》显示，2022年重点支持单位中工作人才，在片区工作满一年以上，缩短为3个月或6个月。此外，原《购房资格确认函》调整为《临港片区人才住房政策认定函》，有效期由原6个月调整为12个月。

4月12日，南京市溧水区住房保障和房产局工作人员表示，外地户籍居民无须提交社保或个税证明，即可在溧水区购买一套商品房，该政策已于本周开始实施。

4月12日，从南京市六合区房产交易管理中心确认，从当日起，外地户籍购房者，可在南京市六合区限制购买一套房，凭借户口本、身份证，已婚家庭携带结婚证等证明，即可前往当地开具购房证明。在此之前，外地户籍购房人要在六合区缴纳1年社保，以及开具工作证明才能开出购房证明。不过，外地人在六合区落户门槛较低，外地人凭大专及以上学历，只需居住证即可在当地落户。

4、补贴、公积金支持首付和接力贷齐上阵

4月14日，报道称，安徽省淮北市出台政策，今年4月30日-5月4日春季房展会期间，个人或家庭购买首套新建商品房可获最高不超过6万元奖励，非首套可获不超过4万元奖励；购买新建非住宅商品房，也可获最高不超过3万元奖励。

4月12日，天津于近日发布《关于购买首套住房和保障性住房提取住房公积金有关问题的通知》提出，职工使用个人住房公积金（组合）贷款购房的，借款人及配偶双方的父母可以就支付的首付款一次性提取住房公积金。提取金额不超过购房合同或协议签订当月之前（含当月）的住房公积金金额，且合计不超过购房的首付款。其中，购买定向安置经济适用住房的，不超过首付款扣除房屋补偿款后的金额。

4月7日，报道称：广州已经有银行再次启动了“接力贷”，据了解“接力贷”的主贷款人年龄需要在18到65岁之间。按子女年龄最长贷30年，父母+子女流水满足月供两倍以上，首套最低5.4%，二套5.6%。与此同时，广州已经有银行将首套房的利率降至LPR基准。目前广州首套房可以调至最低为LPR，即4.6%，二套房贷利率最低为LPR+60bp，即5.2%。

实际上，各地对房地产的扶持可以理解为3月16日政策的延续。

3月16日，刘鹤主持召开国务院金融委专题会议，会议强调，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策；保持中国经济健康发展的长期态势，共同维护资本市场的稳定发展。接着财政部、央行、证监会、银保监会、外汇局表态，将切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长，及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险的方案。

平安证券指出，2022年政府工作报告指出，“面对下行压力，要把稳增长放在更加突出的位置”。房地产作为支柱产业，2021年房地产业增加值拉动整体经济增长约0.38个百分点，对GDP增长贡献率为4.64%，地产投资占固定资产投资的27%，其平稳运行为经济增长重要支撑。但2022年1-2月地产销售、投资、资金端等均难言乐观，行业流动性风险持续发酵，近期部分房企信用风险再度暴露。此次监管表态，“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”，坚定及时有效化解行业风险的信心，预计后续将有更多稳定地产政策出台。

三、稳地产预期将成为支撑经济增速达到5.5%目标的关键

其实，本次的稳增长政策与去年底的中央经济工作会议是一脉相承的。

2021年12月8-10日召开的中央经济工作会议提出：必须坚持高质量发展，坚持以经济建设为中心是党的基本路线的要求，全党都要聚精会神贯彻执行，推动经济实现质的稳步提升和量的合理增长。

中共中央经济工作会议指出：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

任泽平指出，从GDP占比看，2020年房地产及其产业链占我国GDP的17%（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3%（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9%（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。房地产业直接解决我国实体经济就业近1500万，考虑到房地产拉动的上下游行业，对就业带动效应更大。