2021年，中国经济保持恢复发展，消费市场规模稳步扩大，但新冠肺炎疫情仍在持续，外部环境更趋复杂严峻。同时，房地产行业进入深度调整阶段，行业转型势在必行。面对复杂多变的外部环境，商业地产企业在过去一年紧抓疫情后的消费恢复期，主动作为，提升运营能力，以适应新时期的消费新需求。2022年，中指研究院结合在商业地产领域多年的研究积累与数据基础，启动“2022中国商业地产百强企业”研究，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀商业地产企业群体，鼓励企业在客观认识商业地产发展现状及行业变化趋势的基础上，不断提高企业管理运营水平，促进行业平稳健康发展。

从规模表现看，受局部疫情冲击等多重因素影响，商办市场供需两端均偏弱，而商业地产百强代表企业凭借较强的运营能力及资金优势，经营性物业持有及运营规模保持增长态势，但增速小幅放缓。2021年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为464.6万平方米，同比增长13.7%，增幅较2020年收窄1.0个百分点。

随着疫情进入常态化防控阶段，2020年广泛采取的租金减免政策逐步退出，代表企业经营性物业租金及运营服务收入同比增速有所回升。2021年，百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值为28.7亿元，在上年低基数下，同比增长20.2%，两年平均增长12.1%。

从成长性看，300城商办用地供需规模缩量，2021年，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.61亿平方米，同比下降15.9%，成交面积为2.15亿平方米，同比下降18.2%。在需求趋弱以及资金压力增加等因素影响下，商业地产企业投资布局更趋谨慎。同时，轻资产模式和收并购也成为企业拓展的重要方式。

从经营质量看，百强代表企业着力提升项目经营品质，平均出租率小幅提升。商业地产百强代表企业以“用户体验”为核心，通过专属IP打造等方式提升消费者黏性，同时推进数字化平台建设，提升运营能力。2021年，办公租赁需求有所恢复，但部分城市空置率仍高，运营企业不断加快完善服务体系，提升租户稳定性。

从稳健性看，“管理红利”时代，代表企业为实现降负债和促发展的双重目标，通过做优做强经营性不动产业务实现稳定的现金流入，增强短期抗风险能力。同时，发行以商业地产项目为底层资产的资产证券化产品成为企业融资的重要途径之一。2021年，类REITs和CMBS/CMBN发行小幅缩量，底层资产中办公类物业占比提升。

经过多年发展，我国房地产行业逐渐由增量开发进入存量运营时代，告别过去粗放式增长方式，精细化运营将成为行业主旋律，尤其是依赖于“运营能力”的商业地产行业，机会与挑战并存。面对新的市场环境和发展阶段，商业地产企业需要及时洞悉行业变化，精准把握布局方向，探索运营模式创新，实现稳健发展。

消费需求旺盛的核心一二线及城市群强三线城市商业地产机会仍存。在新型城镇化战略下，建设国际消费中心城市有助于核心一二线城市聚集新的消费资源，城市群强三线城市在核心一二线城市的带动下，消费市场也有发展壮大空间，商业地产市场存在发展机遇。

头部企业继续分拆商管业务独立上市，运营能力价值兑现。通过轻资产运营实现高效扩张成为企业共识，头部企业逐渐形成规模效应，价值凸显，受到资本市场青睐，走上将轻资产商管业务分拆上市之路。未来，伴随消费需求升级，商业运营服务市场将迎来更大发展空间，商管分拆上市潮有望持续。

房企探索新模式，转型商业运营服务商恰逢其时。“规模红利”时代已经过去，未来，房企需要对开发主业强化降本增效的同时，逐步向“服务商”转型，在“共同富裕”与“双循环”战略发展格局下，商业地产业务或将成为部分房企业务发展的“第二增长曲线”。

2022年是党的二十大召开之年，尽管疫情影响仍在持续，但我国经济长期向好的基本面没有改变，消费升级趋势没有改变，亿万人民追求美好生活的愿望没有改变，商业地产行业也必将在挑战中继续前行。在外部环境复杂多变与行业转型的关键之年，商业地产百强企业应积极把握行业变化、强化运营能力，挖掘新增长点，保障自身稳健经营的同时引领商业地产行业平稳健康发展。

（以上研究内容由中指研究院提供）