出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

随着各个公司的年报陆续披露，对于去年的内房企财报来说，“增收不增利”成为了业内最大的共同点。而利润增长不及营收增速的情况，主要原因包括以下方面：

（1）因销售均价增速不及土地成本增速、单位面积建安成增加，本导致的毛利率下滑；

（2）因财务费用、销售费用、管理费用快速增长导致的三费率增长过快；

（3）因部分项目盈利前景堪忧导致的存货减值的情况；

（4）因部分物业公允价值减少，导致的公允价值减少计入当期亏损的情况；

（5）因少数股东损益占比提升，导致归母股东损益增长不及营收增速的情况。

尽管各家的具体原因不尽相同，但以上五点原因均因宏观、行业大形势的变化而产生的。在面对城镇人均居住面积超40平米“供大于求”的大背景下，叠加近两年经济承压、疫情反复打击购房需求，而土地价格因“两集中”等原因而继续提升，预计在短期内，房企增收不增利的局面仍难有根本改观。

鉴于此，大眼楼管特推出系列研究，抽丝剥茧分析各房企“增收不增利”的内在原因，供投资人及各房企找到问题症结，以便优化和提质增效。

力高集团营收增63.8% 归母净利下滑31.8%

2021年，力高集团实现收入约204亿元，同比上升63.8%，但同期录得年内归母利润仅约8.84亿元，同比大幅下滑了31.8%。

从账面上看，力高“增收不增利”的主要原因是归母股东损益与少数股东损益出现了大“逆转”。 力高集团，作为一只以合作开发为主要策略的房企，多年来既受益于全口径规模增长，而今年也被合作项目的收益下滑所反噬。

2021年，在并表的合作项目中，力高集团2021年的少数股东损益达到了16.3亿元，增长高达10倍之多，占总利润之比从上年10.2%飙升至2021年的64.8%。而同期归母净利润为8.84亿元，同比下滑31.8%。力高集团的合作项目，在2021年更多的是惠及了合作方而非上市公司股东。

而这主要是由于公司近年来少数股东权益占比大幅度提升，并在2021年首度超过归母权益，达到51.4%。但少数股东的损益占比却因为项目结转节奏的因素，导致波动较大，并由于在去年集中结转的缘故，导致归母利润大幅下滑的局面。

合同销售增长14.7% 销售费用增长44%

年报显示，2021年全年，力高集团及其联营实体的合约销售业绩累计实现合同销售金额约人民币470.11亿元，合同销售面积约536万平方米，同比分别增长14.7%和12.6%。

而同期的销售费用达到10.69亿元，同比增长44%，成为掣肘利润的另一大因素。此外，由于去年下半年以来房地产行业迅速遇冷，力高集团的高增长销售费用并没有换来相应的销售增速。