出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

随着各个公司的年报陆续披露，对于去年的内房企财报来说，“增收不增利”成为了业内最大的共同点。而利润增长不及营收增速的情况，主要原因包括以下方面：

（1）因销售均价增速不及土地成本增速、单位面积建安成增加，本导致的毛利率下滑；

（2）因财务费用、销售费用、管理费用快速增长导致的三费率增长过快；

（3）因部分项目盈利前景堪忧导致的存货减值的情况；

（4）因部分物业公允价值减少，导致的公允价值减少计入当期亏损的情况；

（5）因少数股东损益占比提升，导致归母股东损益增长不及营收增速的情况。

尽管各家的具体原因不尽相同，但以上五点原因均因宏观、行业大形势的变化而产生的。在面对城镇人均居住面积超40平米“供大于求”的大背景下，叠加近两年经济承压、疫情反复打击购房需求，而土地价格因“两集中”等原因而继续提升，预计在短期内，房企增收不增利的局面仍难有根本改观。

鉴于此，大眼楼管特推出系列研究，抽丝剥茧分析各房企“增收不增利”的内在原因，供投资人及各房企找到问题症结，以便优化和提质增效。

越秀毛利率2年跌超13个百分点

越秀地产发布的去年全年业绩公告显示，2021年，越秀地产实现营业收入573.8亿元，同比上升24.1%。而同期实现归母净利润仅为35.9亿元，同比下滑15.5%，对于越秀地产上市公司股东来说，其所能分到的净利润率仅有6.2%。

在越秀地产增收不增利的背后，是公司项目毛利率出现了持续下滑的趋势。全年毛利率由上一年的25.15%降至21.75%，较2019年的高点下滑近13个百分点之多，净利润率由上一年的10.13%降至9.19%，近年来首次跌破10%。在利润率下滑的情况下，公司加权ROE也降至7.98%的水平。

毛利率下滑的背后是越秀近几年土地价格的涨幅持续超过销售均价，导致房价地价比及其利润差持续收缩，以至于项目结转利润持续下滑。

销售均价徘徊不前 房地比被压缩

2018年，越秀地产销售均价为20867元/平米，2021年增长至27570元/平米，年化增长率为9.7%。而同期越秀地产重仓的一二线城市，统计局数据显示，100个大中城市的土地成交均价（住宅）从2018年3600元/平米，增长至2021年的5863元/平米，年化增长17.6%，远高于越秀地产的销售均价。

同期越秀地产的地价，无论是全口径还是权益口径，均呈现出快速增长的趋势。2021年，公司新增土储918万平方米，克而瑞数据显示其平均新增土地成本依然在一万元/平米之上。

由于房地产开发、结转模式的缘故，近几年土地成本上涨的事实将也大概率将继续体现在越秀未来几年的财报中。因此，越秀的利润率下滑趋势或仍未结束。

此外，随着物价及人力成本的提升，各房企的单位建筑面积的建设安装成本或也将明显提高，这也将导致项目利润率的下滑。

投资物业公允价值减值9亿

2020年，越秀地产通过投资物业的公允价值变动，确认了6.4亿元的损益，而在2021年，在同样的科目，却出现了9.04亿元的减值。随着房价一直涨的惯性思维的打破，自持商业的价值或也将一反前些年持续增值的情况，对利润表产生一定的负面影响。

少数股东权益激增 越秀地产规模增长“肥”了谁？

实际上，越秀地产增收不增利的原因还包括少数股东权益快速增长的缘故。

年报显示，2021年越秀地产归母净利润为35.9亿元，同比下滑15.5%，同期少数股东损益为16.85亿元，同比增长287%。

少数股东损益激增的背后是，近年来越秀地产加大合作拿地力度，少数股东权益占比持续增加，从2018年的90.85亿元增长至2021年的281.3亿元，3年增长超2倍，同期归母股东权益仅从338亿增长至462亿元。少数股东权益占比则由21%增长至38%，由此归母股东利润仅从2018年的27.28亿元增长至2021年的35.89亿元，增长31.6%，远不及公司销售规模的增长。