3月25日，龙湖集团发布年报，2021年龙湖实现营业总收入2233.75亿元，同比增长21%，归母净利润238.54亿元，同比增长19.26%。其中，剔除公平值变动等影响后归母净利润同比增长20.1%至224.4亿元。

在过去几年项目陆续进入结算周期的当下，不少房企都出现了增收不增利的情况。相比之下，龙湖依然保持着稳定的营收及利润增长，体现出了龙湖一贯稳健经营的风格，也完成了对股东的承诺。此外，作为唯一的全投资级民营房企，连续6年保持“绿档”，也是龙湖全年合计派发股息每股元1.70元、同比增长18.9%的底气。派息率达到45%，持续稳定地回报股东。

物管、商管已初具规模 冠寓实现盈利

年报显示，龙湖2021年实现营收2233.75亿元，同比增长21.0%。其中，地产航道共计稳步交付物业总面积1377.3万平米，实现营收2045.5亿元，同比增长19.6%，成为龙湖坚实的基本盘。

此外，龙湖多航道业务也取得明显进展，已逐渐可以在没有地产航道“帮扶”的情况下自主发展，贡献收入已接近10%。

其中，物业投资业务2021年收入同比增长37.5%至元104.1亿元，主要为天街、星悦荟、家悦荟以及冠寓自持物业。2021年，龙湖运营的商场销售额达467亿元，同比增长53%，全年平均日客流量209万人次，同比增长38%，疫情对于龙湖商业的影响较小。全年商业租金收入同比增长40%至81.5亿，整体出租率高达97.2%。租赁住房（冠寓）全年贡献收入22.3亿元，整体出租率达到93%，从去年开始实现盈利。

自持物业相继成长壮大并贡献现金流和利润，成为龙湖在行业周期发展中可攻可守的利器。截止去年末，龙湖商业开业总建面594.23万平米，目前在建投资物业27个。预计今年开业的将有18个，合计建筑面积将达到，751万平米，这将为龙湖今年业绩及现金流奠定基础。

龙湖的另一块重要业务为“物业管理及相关服务”，全年收入84亿元，同比增长41%，这块业务主要体现在即将在港股上市的“龙湖智创生活”的物管及商管业务中。

2021年，龙湖智创生活物业管理板块基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实现全口径收入104亿元，首次破百亿。物业管理板块实际管理面积达2.64亿平方米，随着龙管理线上化的普及，龙湖智创已实现人均管理约9300方，人均创收达35万元的行业头部水平，也收获了业主满意度连续13年超过90%的成绩。

下半年低价拿地 毛利率预计维持在25%

龙湖各航道的协同发展，其基础是地产航道的高质量发展。

2021年，龙湖全年实现合同销售额同比增长7.2%至元2900.9亿元，回款率维持在90%以上，销售单价16975元/平方米，较上年增长1.4%。其中，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别占集团合同销售额的28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%，各地区销售业绩贡献较为均衡。

对于今年3000亿元的销售目标，陈序平表示今年的主要工作在于保证股东回报，预计龙湖2022权益销售在2000亿左右。

此外，龙湖各航道的协同发展，还将提升公司整体的利润率水平。

2021年龙湖整体毛利率为25.3%，较上年有所下降，但在行业整体毛利率都在趋势性下滑的环境中，依然保持在领先的水平。随着物管、商管、商业等高毛利业务贡献收入的提高，预计毛利未来保持25%的合理水平，地产开发板块未来毛利率也将维持在20%左右。

值得注意的是，随着去年下半年龙湖进入土地市场获取一些列低价项目，陈序平表示，地产开发的毛利率预计或企稳回升。

在去年初“双集中”供地模式下，龙湖保持了相对冷静，并在冷清的下半年果然进入市场有所斩获。龙湖全年新获取122幅地块，总建面2355万方，平均权益成本为6485元/平米。

截止2021末，龙湖的土地储备合计7354万平方米，权益面积为5047万平方米。平均成本为每平方米5，251元，仅为当期签约单价的30.9%。

土储权益比例较高，且平均成本不足销售均价的三分之一，这就是陈序平将在今年提高销售权益比、稳住甚至提高毛利率的信心所在。

融资成本再降 连续6年“绿档”

过去一年，地产行业多家公司风险暴露，引发 “三大国际评级机构”评级下调或展望调至负面。年初以来，政策有回暖迹象，但“房住不炒”的主基调依旧延续，这也对房地产企业提出了更高的要求。

现阶段，财务稳健的房企无疑拥有更大的机会。

年报显示，截止2021年底，龙湖综合借贷总额为1920.7亿元，平均借贷久期长达6.38年，其中短债为145亿元，占比仅为8%，债务结构健康。同期在手现金为元885.3亿元，现金短债比高达6.11倍，为近年来新高。此外，即使剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比仍达到3.88，现金流充裕。

考虑带年初已经偿还了部分短期债务，CFO赵轶表示，今年龙湖集团的刚性还款只有70多亿元。另外，龙湖集团计划今年提前归还部分债务，让整体盘面更加健康。

龙湖的净负债率为46.7%，扣除预收款后的资产负债率为67%，一系列指标均维持行业内的较高水准，连续六年满足“三道红线”指标要求。截至2021年底，龙湖集团平均借贷成本为4.14%，再创历史新低。自去年底以来的融资成本均保持低水平。

龙湖集团凭借稳定的财务策略与持续的现金流，继续获得惠誉、穆迪、标普BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级。截至2022年3月，龙湖集团依然是唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。

截至2022年3月25日，龙湖集团市值为2363.30亿港元，动态市盈率达到13，位列民营房企第一名，也显示市场对龙湖集团成长性的认可。