房地产作为中国经济的支柱产业，占有举足轻重的地位。房地产黄金十年的高增长，更是创造了惊人的造富效应。但今时不同往日，房地产的黄金时代已经成为了过去式。长期来看，践行大类资产配置的理念，才能智赢未来。

3月16日，金融委召开专题会议研究当前经济形势和资本市场问题，释放了关于股市、楼市、金融市场等大量信息。“积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”的表态更是一石激起千层浪。

随后，其他部委集体发声：

央行：稳中求进，防范化解房地产市场风险；

证监会：积极配合化解房企风险；

银保监会：重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目；

外汇局：配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发展；

财政部：今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

一时间，市场关于楼市的目光，再次聚焦。

房地产为何如此瞩目？

房地产作为中国经济的支柱产业，占有举足轻重的地位。以2018年的经济数据进行测算，直接创造的价值占比约为12%；但是如果考虑到间接价值的创造，合计占GDP的25.8%。

2018年房地产GDP占比

房地产黄金十年的高增长，更是创造了惊人的造富效应。国人对于房产的热衷，以及庞大人口基数下的住房需求，导致了楼市的高关注度。

房产能投资吗？

这个问题，放在不同的时间点，可能会有不一样的答案。自2004年以来，中国楼市经历了5次房价暴涨，若在此期间投资，升值幅度会非常之大。但随着国家的宏观调控，“房住不炒”主基调下，房地产的造富效应，已经黯然失色。从全国房产价格来看，2017年以来，较为平稳的房产价格，并没有留给购房者太多的获利空间。

资产配置时代的选择

面对此次的利好，我们又该何去何从呢？

1

房产的投资需求应谨慎

一方面，房产的流动性较差、交易成本较高。单笔交易额较大，短期内较难寻找到交易对手；通常来说，房地产买卖需要缴纳契税、印花税、个人所得税等，这无疑是一笔负担。而对比其他投资，一般的基金证券等资产的手续费一般为1—2%。

此外，二手房的中介费也是购房者的一项较高支出。以北京地区部分中介的收费标准为例，2.7%左右的中介费，又增加了交易成本。

另一方面，在“房住不炒”的国家意志面前，房子已逐渐向居住属性回归。我们应当把其作为资产配置中的具有“保障性”的一环，而非炒房。

2

今时不同往日，

房地产的黄金时代已经成为过去式

此次调整可以理解为是去年对楼市的调控太严，房企和楼盘的负面消息较多的一次修复。面对2022年GDP增长5.5%的目标，房地产有利政策的出台是为经济保增长。长远来看，“房住不炒”的基调并没有改变。

3

适当调整资产配置

从资产配置角度，并不建议大家将家庭资产集中于房地产。然而，对于大多数家庭而言，房产的比例都过高。《2019 年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》调查结果显示：我国目前仍处于中等收入阶段，呈现房地产资产占比高，金融资产占比低的特征：

居民住房资产占家庭总资产59.1%，高于美国居民家庭28.5 个百分点；我国家庭金融资产占家庭总资产的20.4%，比美国低22.1 个百分点。另一组调查数据显示：2019年，全国城镇家庭30%拥有两套房产，10%的家庭拥有3套及以上的房产；43.4%的家庭有住房贷款，56.5%的家庭有负债，房贷平均占家庭总负债75.9%。

资产配置的重要原则之一即为“跨资产”，以分散投资风险。在资产配置时，应当提前设置好自己的回报期望以及风险接受程度，并做好长期投资的准备。

利好之下，楼市的热度可能会再起。但长期来看，践行大类资产配置的理念，才能智赢未来。

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