房地产变局不断演进，市场一线有何变化？近期，e公司记者实地调研北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、郑州、合肥、长沙等9大重点城市房地产市场，感受市场真实脉搏。

即日起，e公司推出【楼市重镇探营】栏目，每日一篇重点城市房地产调研报道，以飨读者。

第九篇，关于上海。过去一年，上海楼市政策调整不断，在经历离婚购房资格收紧、赠与需要购房资格到新房实行积分政策，市场一度进入盘整期。

今年以来，开发商集中推盘、网红盘项目受热捧，1月新房市场成交同环比皆升。专家预判，2022年上海政策面导向以稳价格、稳预期为主，短期无大幅放松可能。另外，2022年，上海新房市场量价平稳，购房者或有更多选择空间。

春节看房不打烊

春节期间的上海，道路畅通，地铁空空，但不少热门楼盘的售楼处人潮涌动。大年初四，证券时报·e公司记者实地探访了位于上海浦东张江地区的某楼盘，尽管天气寒冷，看房和签约的人仍络绎不绝。

“今天人还不算多的，前两天看房都是排队进的，大年三十就有个客户跟我发信息要签约的。”一位楼盘销售人员告诉记者，由于看房人数比较多，春节期间该售楼处全员值班。此前，该楼盘共推出近2500套房源，吸引了超过260%的认购率，四个地块，每次开盘都触发了积分。“目前还有一些可以挑选的大户型，因为我们推盘量比较大，这次没有触发积分，这对积分低的买家是捡漏的机会。”销售人员介绍。

在上海想要购买新房，积分是一道门槛。上海的积分政策与缴纳社保年限、名下房产数量等指标相关。目前上海市楼盘入围线的相关数据显示，底线分数为56分，有许多红盘甚至需要70分以上才能入围。对于积分较低的购房者来说，想要买到性价比较高的新房，难度不小。“我们就是看到这个盘不用积分才来看房的，我们积分才40分左右，除了郊区的房子，可选的范围实在不多。”前来看房的罗女士对记者表示，自己是购置二套房，积分偏低，又不想选择二手房，可看的新房有限，想趁着春节假期搞定二套房。

记者注意到，该楼盘主力户型为90-148㎡，均价68000元/㎡，销售人员透露卖的最好的是90㎡户型。“这边买房的很多都是在张江上班的，做IT的，他们还贷能力很强，月供再多都可能还得起，但是缺首付，90㎡是比较合适的户型。”一位刚办理完签约手续的购房者对记者称，开发商虽然表面不说，但实际上也会优先考虑高首付和全款客户优先购房，对于刚需购房者来说买个小点的户型预算充足、胜算更大。

而网红新盘之所以受到热捧，与价格因素也有关。上海的二手房尤其是次新房价格普遍高于新房价格，而一二手房价格“倒挂”现象也让打新热度不减。“这里北侧有上海市金融信息服务产业基地，聚集了几万金融及科技白领，东侧有金桥南区，西侧还有张江集电港。”在楼盘的规划图旁，围聚了一批看房者，销售人员向他们介绍着周边的产业规划。“比起周边动辄八九万的均价，我肯定是首选新房了，周围上班的白领多，不会太担心接盘问题。”看房者吴先生对记者表示，对于价格倒挂明显的新盘，买到就是赚到，“过两年卖旧买新，赚个几百万都很正常。”

网红新盘呈现外延化趋势

在上海的楼市中，限制购买的往往是热度较高且稀缺的楼盘，这种楼盘购买者较多，且资金充裕。以上海内环内的复兴珑御为例，售价约为13.6万元/平方米，其积分的入围线达到112.8分。也就是说，要成为复兴珑御的入围者，需要满足上海户口、已婚、无房户、5年内无购房记录且缴纳的社保年限均在18年又4个月以上、在手现金达到千万元。

受积分政策影响，不少上海购房者已将目光移至郊区“远、大、新”。中指研究院数据显示，2021年成交面积TOP10楼盘中，上海五大新城占据6席，其中嘉定新城、青浦新城各2席，奉贤新城、南汇新城各1席。在成交价格方面，4万元-4.5万元/平方米的楼盘占比最大。

五大新城的配套设施建设和落户加速吸引着越来越多的购房者。据悉，今年上海将提升五大新城公共服务水平。建设全龄友好生活圈，推动优质教育、医疗、养老等资源落户新城，新建17所中小学、13所幼儿园，推进新城市级医院项目建设。实施租购并举的人才住房政策。

“同样的预算在市区买不到什么好房子了，只能看看郊区的房子。”家住上海浦东的张女士告诉记者，最近看中了崇明的一套联排别墅，价格在千万以内，在她看来与与其挤破头抢市区的新房，不如索性换个郊区的别墅，可以用作度假或养老。“崇明将来会通地铁，直接连接上海市区，产业规划也有，只是等待时间会比较长，崇明的自建房也很多，将来我买的房子能不能脱手也是个问题。”不过，也是由于这些让人犹豫的地方，张女士迟迟没有下手“远、大、新”。

春节期间，记者通过走访了解到，银行住房贷款有所松动也是楼市暖意回升的原因之一。自2021年10月份以来，全国重点城市首套房贷款利率和二套房贷款利率持续回落，呈现不同程度的下调态势。2022年1月20日，全国贷款市场迎来“降息”，5年期以上LPR为 4.6%，较上期下调5个基点。

“比起去年，现在的贷款审批和放款速度都在加快。”沪上一家国有大行客户经理告诉记者，目前上海地区的住房贷款放款时间需要1到2个月，如果银行的贷款额度充足的话，时间会更短。而在房企开发贷方面，为保证新城的新房供应，针对“五大新城”的额度也比较大。

楼市小阳春预订？

春节期间的看房大军，企稳回升的成交数据，种种迹象预示着上海楼市的小阳春将至？

●根据克尔瑞监测的开盘数据显示，2022年上海楼市五个批次整体开盘情况中，57个项目中，日光盘占比63%。截至1月21日，上海第六批次57个楼盘已经有46个楼盘结束认购，17487套房子也创下了今年上海新房分批供应的新高。

二手房市场方面，去年8月份，三价取低政策发布，上海楼市转冷，但去年底以来“翘尾效应”明显，数据显示，去年12月上海二手成交数据达到了1.8万套，环比上涨15%。

●仲量联行数据显示，随着年底信贷环境边际改善，去年四季度上海一手商品住宅整体成交量小幅回升至254万平方米，环比增长5.1%。2021年全年一手商品住宅整体成交量达1070万平方米，同比增长14.1%。高端住宅市场需求保持强劲，随着多个项目入市，四季度高端一手住宅共成交1105套，环比增长45.4%。2021年全年高端一手住宅共计成交3244套，创近五年新高。

中指研究院数据则显示，2021年上海全年新建商品住宅供应800.5万方，同比上升7%，成交1059万方，同比上升15%。月度成交走势呈前低后高，下半年多数月份略低于去年同期。新建商品住宅土拍阶段即锁定未来价格，有效平稳市场价格预期。

一手置业需求受供给影响，持续向“五大新城”等潜力板块流入，多数板块显性库存有所降低。面积段70-110㎡、单价段3-7万元/㎡为市场主流；置业更注重满足功能性需求，70平以下小户型成交有所缩减。二手住宅成交量月度走势前高后低，前三季度交易量逐月下滑，四季度成交企稳回调。

“在刚需购房及改善型购房需求的支撑下，预计上海2022年整体楼市销售将保持稳定。在严格的限价措施下，预计一手高端价格将继续维稳。与此同时，2022年的信贷边际改善以及一手高端住宅供应有限，高端二手住宅价格有望逐步企稳。” 仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示。

中指研究院预计，2022年上海宅地供应节奏保持平稳，“房地联动下”楼面地价相对稳定，同时更加侧重发展租赁住房，形成租购并举的住房保障体系。预计2022年新房市场量价平稳，购房者或有更多选择空间；热点区域一二手房价差或将逐步减少。