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作者|金融小强

近一年来，南通知名房企中南集团的资金链问题频频见诸网端，虽然公司方面对此讳莫如深，但是尽管嘴上不说，身体却是很诚实。

1月20日晚，香港上市的华润万象生活（01209.HK）发布公告，公司计划收购中南集团旗下中南服务商业有限公司全部股权，收购代价不高于22.6亿元。

中南服务是中南集团旗下控股子公司，主要经营物业服务，曾经两次在港交所提交上市招股书，去年11月甚至已经通过了港交所聆讯，离上市只差临门一脚，如今却突然要整体出售，让人大感意外。

但是这也并非毫无先兆，实际上早在去年12月初，市场就传出中南服务暂停港股上市的消息，但是被对方所否认。

中南建设、中南服务、中南高科一直是中南集团的三驾马车，其中中南高科也是在去年在港股提交招股书，但至今也是杳无音讯，其招股书也在去年11月过期。

眼看中南物业上市遥遥无期，不如找个好下家卖掉，既能快速回笼资金，也免得中南服务胖的拖瘦，瘦拖死，“断臂求生”也算是明智之举。

01

资金链之谜

近一年民营房企风声鹤唳，众多巨头纷纷爆雷，而作为国内百强的中南集团也是频频拉响“警铃”。

中南集团的房地产开发业务主体是在A股上市的中南建设，而他们的信披和公关部门近年的主要工作之一就是不断的澄清、声明、否认。

比如去年11月就传出中南集团控股上市公司中南建设楼盘动销补偿，因此动员下属子公司员工购买自家开发的房子，最高可以打到六到七折。但是公司方面却解释称，这是他们公司推出的这个“无忧购”，是专门给予员工的福利。

到去年12月，中南建设发布正式公告，公司的董事、监事和几十位高管，还有他们的直系亲属，将在2022年在9500万元的总金额之内，购买中南建设公司开发的商品住宅。他们所购价格，一律按照市场价，购买条件将和普通购房者一样。

外面不好卖，就让自己员工和高管买，这也未尝不可，只是他们也并没有明说是房子不好卖或者是资金链有问题。

同时，市场还多次传出中南建设发行债券出现兑付困难。不过在去年11月7日，中南建设兑付了10亿元的“16中筑01”公司债。11月19日， 中南建设再次支付了“19中南03”的年度利息，同时回购了4.38亿元的债券。12月2日，中南建设再次回购了2024年到期的1000万美元债券。

中南建设在用实际行动向外界证明自己资金链没有问题。

但是债券虽然兑付了，商票拒付的情况却是愈演愈烈。

据“上海票据交易所”发布的数据，中南建设及其下属公司，连续三个月出现在商业承兑汇票逾期的名单中。截至去年，中南建设到期尚未兑付的商票就数百笔，涉及金额近5个亿。

但直到目前，中南建设在接受媒体采访时，仍然坚持自己经营正常资金充裕，兑付没有问题。

数据显示，截至2021年三季度末，中南建设资产负债率为85%，似乎也不算是很高。但是这么多商票拒付，与公司所表态和账面的情况差距也太大了。

中南建设的资金链到底是什么情况，现在还是个谜。

02

三驾马车还能

跑得动吗？

江苏南通号称中国建筑之乡，而南通建筑业的龙头要数陈锦石创立的中南集团。

1962年出生的陈锦石已年届六十，如今他的产业已经逐渐交给下一代，其中最为核心的就是其千金陈昱含。

陈昱含在2015年研究生毕业后就加入中南建设，先后担任过董事长秘书、董事长办公室主任及助理等，现在已经是中南建设董事、副总经理、战略委员会成员及中南控股董事会副主席。

据公开资料，中南集团下设中南置地、中南建筑、中南土木、中南资本、中南金融、中南建投、中南工业七大产业板块及中南高科、中南教育、中南园林三大事业部。

如今，中南集团业务分类收缩成“4+1”业务布局，即：中南置地、中南建筑、中南高科、中南实业投资和中南教育，实业投资下面再分为金融、资本、工业三个方面。

在这个庞大的产业帝国中，尤其以中南建设、中南服务、中南高科为核心。

中南服务成立于2005年，其实就是个住宅物业公司，主要是跟着中南集团的开发项目走，从2016年开始逐渐做一些中南集团之外的项目。

公司申报文件显示，2018年至2020年，中南服务的收入分别为5.52亿、6.82亿、8.63亿，年度溢利分别为1794.60万、2705.40万、6674.60万。

2019年11月，作为陈锦石家族继承计划的一部分，陈昱含收购中南服务的全部权益。2021年1月，陈昱含成为中南服务的实控人，这意味着中南服务于中南集团不再有直接的股权关系，成为陈昱含的私人“封地”。

中南高科成立于2015年，主要做产业园区的开发运营，与华夏幸福类似。其大部分营收主要来自于向中小型企业（大部分为制造业企业）出售所开发产业园内的标准化及/或定制厂房。

公司申报文件显示，2018年-2020年，中南高科收入由4.61亿大增至46.13亿，三年翻了10倍，2019-2020年净利润分别为1.76亿和2.93亿。

2021年3月29日，中南服务商业有限公司（下称中南服务）向港交所递交招股书，拟在香港主板IPO上市。

同年5月12日，中南高科产业集团有限公司（下称中南高科）紧接着也在港交所提交了上市申请书。

去年11月，中南服务通过了港交所的聆讯，按理说离正式上市已经近在眼前，但这次却是突然整体卖给了华润，让人大感意外。

而中南高科的前景也不乐观，截至目前还没有看到聆讯的消息，而且其招股书在去年11月就已经过期，未来上市计划会不会夭折？会不会也向中南服务一样，另寻买主，不得而知。

但即便是真的把中南高科也卖掉，也并不是件很奇怪的事。

标普去年预计，中南建设2021年合约销售额将自2020年水平下降约7%至2050-2100亿元；2022年或将进一步下降5.0%-5.5%。

然而今年1月5日公布的数字却是，2021年全年，中南建设累计实现合同销售金额1973.7亿元，同比减少11.8%，完成2500亿元销售目标的78.95%；销售面积1468.6万平方米，同比减少12.9%。

形势显然比大家预想的还要严峻！毕竟现在房企都在全面收缩，能变现的尽量变现，把核心业务保住，按时交楼不停工，才是当务之急。