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地产有望实质性松动—住建部2022工作会议的信号【国盛宏观熊园团队】

国盛证券宏观研究员，杨涛

事件：2022年1月20日，住建部召开会议，总结2021年工作，分析形势和问题，研究部署2022年工作。

核心结论：地产需求侧的政策放松正在路上，基建有三大发力点。一句话：地产、基建是稳增长最重要的抓手，二者可能迟到、但不会缺席。

1、住建部提出了2022年的5大总要求和8大重点工作，最大的增量信息是要着力“增信心、防风险、稳增长”。

2、进一步明确了地产调控方向：

>最大变化是新增“充分释放居民住房需求潜力”，预示地产调控有望迎来实质性松动，包括限购限售限贷等政策可能的调整，预计Q1也有望迎来地产景气的短期拐点。

>更注重防风险，主要指“坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险”;

>保障房重要性提升，2022年将筹建保障房240万套。我们的测算发现：保障房对地产投资的带动可能只有1-2个百分点（显著低于棚改），不宜高估。

3、进一步明确了基建发力方向：城市更新+乡村建设+建筑业转型升级，其中，新型城市基础设施建设、城市管道老化更新改造重大工程、装配式建筑是发力重点。

4、总体看，不要低估国家稳增长的决心和力度，地产、基建是最重要的抓手，二者可能迟到、但不会缺席。我们继续提示：房地产实质性松动可期，2022年基建增速有望超预期高增至8%左右甚至更高，要高度关注地产、基建等稳增长链条的投资机会。

报告正文：

1、住建部提出了2022年的5大总要求和8大重点工作，最大的增量信息是要着力“增信心、防风险、稳增长”。会议强调，2022年要着力在“增信心、防风险、稳增长、促改革、强队伍”上下功夫，并提出了“加强房地产市场调控、推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动、实施乡村建设行动、落实碳达峰碳中和目标任务、推动建筑业转型升级、推动改革创新和法治建设、加强党的建设”等8项重点工作。对比住建部2021年工作会议，“增信心、防风险、稳增长”是最大的增量信息。

2、进一步明确了地产调控方向，最大变化是新增“充分释放居民住房需求潜力”，预示地产调控有望迎来实质性松动，包括限购限售限贷等政策可能的调整。

>其一，总基调上仍坚持房住不炒，不必过度解读。“加强房地产市场调控”位居2022年8大重点工作之首，具体要求延续了中央经济工作会议等一系列会议的说法，包括“坚持房住不炒，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制”等，我们认为“房住不炒”是长期原则，不论加上与否都不必过度解读，并不意味着地产政策的收紧。此外，“增强调控政策协调性精准性”属于新提法。

>其二，更注重防风险，主要指逾期交房风险。会议要求“把防风险摆在更加突出的位置，防范化解住房和城乡建设领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线”，这里的风险特指“坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险”，对应的应是HD等企业债务违约带来的潜在交房风险。

>其三，新增“充分释放居民住房需求潜力”，预示需求端的地产调控有望迎来实质性松动。在稳增长方面，会议特别指出要“充分释放居民住房需求、新型城市基础设施建设投资需求潜力；促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长”，标志着地产调控终于有望迎来实质性松动，再结合央行所提 “房地产最核心的特征之一是区域性”，后续各地很可能会跟随调整，包括放松限购限售、降低首付比例、调整认房认贷标准、提升公积金贷款额度、放松预售金监管等，预计Q1也有望迎来地产景气的短期拐点。

>其四，保障房重要性提升，但带动效应不宜高估。8大重点工作的第2项是推进住房供给侧结构性改革、推进保障房建设（2021年是第3项），明确2022年将筹建保障房240万套（间），这与我们此前测算的230万套（间）较为接近。再次提示，根据我们的测算：考虑到保障房筹建计划中实际上包含了存量改建、床位房间，保障房对地产投资的带动可能只有1-2个百分点（显著低于棚改），不宜高估。

3、进一步明确了基建发力方向：城市更新+乡村建设+建筑业转型升级，其中，新型城市基础设施建设、城市管道老化更新改造重大工程、装配式建筑是发力重点。在稳增长方面，特别指出“充分释放新型城市基础设施建设投资需求潜力”；“实施城市更新行动”也位居位列8大重点工作第3位（去年是首位），指向今年城市更新仍是重点。会议特别强调了“组织推进燃气等城市管道老化更新改造重大工程”。再次提示，2022年“旧改”增量拉动可能有限，地下管网将是基建投资的一大发力重点。此外，会议还要求“大力发展装配式建筑，2022年新建建筑中装配式建筑面积占比达到25%以上”。

4、总体看，不要低估国家稳增长的决心和力度，地产、基建是最重要的抓手，二者可能迟到、但不会缺席。我们继续提示：房地产实质性松动可期，2022年基建增速有望超预期高增至8%左右甚至更高，要高度关注地产、基建等稳增长链条的投资机会。2021年下半年以来，地产景气明显下行，12月地产投资当月平均增速更是跌至-3.0%的低位，同期基建投资也持续低迷，下半年平均增速仅0.6%左右，二者是经济下行压力明显加大的重要原因。面对“三重压力”，要实现稳增长的硬要求，地产基建发力是必选项。随着近期降息落地、各部委工作会议、各地两会召开，地产和基建有望加速发力，建议高度关注地产、基建等稳增长链条的投资机会。

风险提示：疫情演化、政策力度、外部环境等变化超预期

联系人：熊园，国盛证券首席经济学家；杨涛，国盛宏观研究员;刘新宇，国盛宏观分析师；刘安林，国盛宏观研究员。

本文节选自国盛证券研究所已于2022年1月21日发布的报告《地产有望实质性松动—住建部2022工作会议的信号》，具体内容请详见相关报告。