来源：国际金融报

被曝理财逾期兑付的中国奥园终于披露了兑付方案。

12月2日，奥园在其官网上发布了《致投资人的一封信》，坦言公司担保的部分投资产品出现逾期兑付。有媒体报道，逾期理财产品总额约达60亿元，涉及全部投资人约1500人，员工及亲戚669人。

奥园在信中回应，截至目前，公司相关的基金和定融产品总额约60亿元，第三方公司管理的定融产品约24亿元，合计约84亿元。

对于如此大额的逾期兑付危机，奥园称已初步制订了现金分期和实物资产兑付方案。

其在信中表示，除合同约定本息坚决足额兑付，追加总货值不低于90亿元的优质物业资产用于实物兑付外，对于延期兑付的本金，公司将按照年化6%利率支付逾期利息。

此外，为保障和加快兑付进度，奥园还拟将部分销售价格好、流速快的优质项目的销售回款归属于集团归集权益部分的30%或项目处置后净现金流的30%，归集到投资产品还款监管专户，专项用于本息兑付。

“现金+实物”兑付

针对部分理财产品逾期，奥园对内公布了“现金+实物”两种兑付方案细则，可二选一也可组合兑付。

其中，兑付方案一为现金分期兑付。具体来看，单个投资者累计投资本金余额200万元（含）以内的，投资产品到期后分6个月兑付，每月兑付比例分别为20%、15%、5%、5%、25%、30%。对于超过200万的，其中200万（含）以内如前述按到期后分6个月兑付；超出200万的部分在到期后先按6个季度兑付60%，每个季度兑付比例5%、5%、10%、10%、15%、15%，此后连续三个月按15%、15%、10%的比例兑付剩余40%。

奥园承诺，截至2024年5月尚未完成全额兑付的本金，也将在2024年5月全部兑付完毕。首次延期的本金兑付将在投资产品到期日支付，后续每月或每季度的兑付，均在兑付月或每季度末月的25日集中兑付。

利息支付方面，方案指出，投资产品在合同约定期限内的利息按合同约定计息支付；延期兑付的本金则将按照年化6%利率支付延期利息。

相较于现金兑付，实物兑付方案则简单得多。兑付资产为集团旗下项目公司不低于90亿总货值的物业，包括住宅、公寓、写字楼、商铺及车位，采用“先签先得”原则。奥园表示，到期的投资产品、以及虽未到期但要求提前以实物兑付的投资产品均可参与，兑付金额不足以支付实物资产价格需另行补足，超过实物资产价格的部分则按方案一的现金分期兑付方案进行兑付。

此外，奥园还提出，可与投资者签订远期回购协议，约定在投资者签订协议2年后按原价回购，物业已办理网签或已转售的除外。

另一方面，奥园仍在积极推动票据展期事宜。11月2日晚间，奥园披露公告称，奥园供应链一期资产支持票据、奥盈供应链一期资产支持证券延迟赎回日期的决议案分别于2021年11月23日、29日召开的有关持有人会议上获通过，涉及到期总额分别为5.23亿元及1.5亿元。

同时，奥园也对媒体报道的境内附属公司于11月12日到期的7800万元信托贷款予以澄清，称已于11月10日与贷款人商讨并达成了展期意见。

市值蒸发近200亿港元

此番债务压顶，与奥园评级被多次下调，导致融资渠道受阻、短期流动资金承压不无关系。

10月15日，标普将奥园评级由B+下调至B，随后又于11月16日下调至CCC。与此同时，惠誉也先后于11月3日、19日、24日三次下调公司评级，从BB下调至B+、B-直至CCC-。穆迪亦两次下调其评级，分别于11月5日和22日将其从B1下调至B2、Caa2。

评级下调使得房企境外融资市场大门几乎关闭。不仅如此，甚至有债权人因其评级下调而要求奥园提前偿还本金总额约6.51亿美元的融资。

境外发债难，境内融资也不轻松。对于长期“高融资、高负债、高杠杆”发展的房企来说，“三道红线”成了融资路上的“拦路虎”。

踩中一条红线的奥园被要求负债年增速不得超过10%。今年上半年，奥园新增借款378亿元，偿还借款409亿元，融资活动所得现金净额-122亿元。

受行业下行影响，融资遇阻的奥园通过项目去化“回血”也不理想。

根据CREIS中指数据，奥园11月份实现销售额71.5亿元，较去年同期的152.5亿元几乎“腰斩”；整体来看，前11个月的合同销售额累计约1157.8亿元，其中权益销售金额812.4亿元。按今年1500亿元的年度销售目标来看，奥园1-11月完成率仅为77.2%，而公布销售目标的32家房企目标完成率均值为83%。

资金流动性紧张，无疑加剧了奥园高企的偿债压力。截至今年6月末，奥园总资产3162亿元，总负债2629亿元，其中约517亿元债务都将于一年内到期，在手现金606.45亿元。

为快速回笼资金，奥园今年11月份以来频频出售旗下资产。

11月4日，奥园宣布出售奥园健康55%股权，以换取约10亿元资金；十天后，奥园再次将香港燕贻大厦部分物业折价挂出，预估亏损1.77亿港元，售价仅9亿港元，相当于打了8.4折，彼时其称交易代价将用于偿还贷款融资及一般营运资金。

近日，又有市场消息传出，奥园境外物业都有可能被处置。日前曝出奥园拟出售的香港葵涌一栋活化工厦已处在商谈阶段，暂时还未发布具体信息……

截至12月3日收盘，中国奥园股价下跌11.88%，报收1.78港元，市值已跌破50亿港元。相较于半年前8.3港元的股价跌去约八成，总市值蒸发约196亿港元。

见习记者：何艳艳

编辑：左宇

责任编辑：毕丹丹