房地产信用的修复，短期内很难实现。

地产行业冷冽的氛围有了一丝缓和。11月10日，地产债、股齐齐回暖。

Wind数据显示，截至今日收盘，恒生地产建筑业指数以3.48%的涨幅领涨恒生行业指数。地产债方面，东方财富显示，“21阳城01”涨12.2%，“20金科01”涨11.4%，“19世茂G2”、“20金科03”“20世茂G2”涨幅均超9%。

市场修复行情，源于市场上有关房企融资或将适当宽松的传闻，与此同时，各家房企于近期采取的积极自救举措，亦对信心恢复有所提振。

近期，包括旭辉、奥园等房企大股东纷纷通过认购新股等方式为上市公司注入流动性，世茂集团、中梁、新城等公司先后赎回美元债，向市场传递信心。

不过，房企自身的动作对于市场信心的修复作用相对有限。“房地产信贷的投放，可以在短期实现。但房地产信用的修复，却很难在短期实现。”中信证券认为，“即使是一些优秀企业，澄清这些问题也需要一定的时间。”

大股东出手自救

各大房企大股东近期在资本市场上动作频频。

11月9日，旭辉控股发布公告称，将以供股的方式发行最多约4.18亿新股，募集约16.73亿港元，所募款项将用于资金储备。其中，旭辉控股大股东林氏家族承诺将投入8.87亿港元认购2.22亿股，并有意向额外投入最多7.86亿港元进行全额认购，合计将最多投入16.73亿港元。

旭辉控股CFO杨欣表示，本次供股会让旭辉的资本金得以增厚。同时，今年以来，旭辉大股东已投入超过8.47亿港元，增持近1.5亿股旭辉股票，其高管及独立非执行董事亦多次增持。此外，旭辉近期一直在二级市场持续回购债券，通过积极主动的债务管理，应对市场波动。10月7日至11月3日，旭辉控股在公开市场回购了本金总额为7530万美元的票据。

大股东斥资向上市公司注入流动性的还有中国奥园。

9月底，中国奥园公告称，中国奥园董事会主席郭梓文将认购奥园约1.62亿股新股份，每股3.708港元，涉资约6亿港元，认购股份占扩大已发行股份总数约5.46%；同时，香港恒基兆业地产主席李家杰也将认购逾1.08亿股，涉资约4亿港元。中国奥园表示，以上认购所得款项净额约9.98亿港元，将用于营运资金及一般企业用途。

近期遭遇了债券下跌风波的世茂集团也在提振市场信心方面多有动作。

根联交所披露，11月5日，世茂集团获执行董事兼主席许荣茂增持，其以每股均价13.95港元增持约1.16亿股，涉资约16.14亿港元。同日，世茂集团发布了回购票据的公告，其在公开市场回购部分2022年7月到期的4.75%美元优先票据，合计150万美元。

11月7日，新城控股发布公告称，计划由新城环球提前赎回存续金额为3.5亿美元的美元债券，并予以注销。该次赎回的资金来源为其自有资金。

在此之前，雅居乐集团、中国金茂、中梁控股、建业地产、弘阳地产等多家房企纷纷启动境外美元债回购，或增持股票等行动，以提振市场信心。

维稳效果初现

自救动作起到了部分正面作用。世茂集团的股票和债券回购动作之后，摩根大通发布研报称，相信近期股价将保持稳定，维持其“增持”评级，目标价22港元。野村证券也在11月8日发布的研报中指出，世茂集团通过谨慎买地保留了更多现金，维持“买入”评级，目标价43.25港元。

不过，在市场信心缺失的情况下，房企的这些自救动作能带来的效用或许并不足够。汇生国际融资总裁黄立冲向记者表示，当前已不是个案问题，而是行业整体的境遇，有部分房企情况较轻，“部分公司的债券回购动作只是一种维稳的工作，并不能改变基本面，没有太大的作用。”

大股东这一系列动作的背后是近期市场对地产行业信心的逐步丧失，整个市场近乎无差别地下挫。安信证券固收团队在近日的一份研报中总结，地产美元债市场在经历了部分房企估值波动较大、市场分化的两个阶段后，9月中旬开始进入了全面下挫的阶段。

“在恒大美元债延迟付息、花样年超预期违约的冲击下，市场恐慌情绪迅速蔓延，投机级指数断崖式下跌，负面情绪逐渐向投资级传导，投资级地产美元债指数明显下行。”上述研报称，尤其是10月下旬以来，负面消息持续发酵，当代置业、阳光城、佳兆业的风险事件不断冲击，地产美元债价格普跌。

“本轮地产美元债跌幅明显大于前两轮，且范围更广，过半房企收益率上行超 10%，中南、奥园、荣盛等美元债收益率上行超50%。”安信证券研报显示。

“从当前境内外债券市场的表现而言，信用风险已经越过了个别企业的范畴，确实在向更多企业蔓延。”中信证券认为。

与市场信心走向崩溃同步发生的，还有地产美元债融资持续受阻。据安信证券统计，截至11月4日，其统计的样本企业今年发行135只地产美元债，同比下降12.3%，发行金额413.7亿美元，同比下降27.6%，净融资为-98.9亿美元，明显低于去年同期的300.8亿美元。

修复仍需时日

有业内人士认为，短期信心回复的关键，或许还是在于融资端和销售端的适当放松。而融资端在近日已有暖风信号传出。

11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，部分公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。这也被市场解读为房地产企业境内发债的相关政策或许会有所松动，房企有望获得输血。

不过，有房企人士依然对此保持观望态度。“应该是有这样的预期，但什么时候能有实质性进展，不好说。”某TOP10房企内部人士向第一财经表示。

事实上，关于近期金融机构在按揭贷款方面加快发放的消息，记者从包括合肥、长沙等城市的一些项目处了解到，即便放款有所放松，但在各地预售监管资金趋严的背景下，房企的资金面也不会因此而得到显著改善。

而进一步加强预售资金监管也成了各大城市普遍的做法。据中泰固守统计，今年以来，包括北京、天津、成都等在内的14个城市出台了关于预售资金监管政策的文件，大部分都为表现为收紧的趋势。有房企南京城市公司的人士向记者表示，“南京的相关政策没变，但审查更加严格了。”

有房企人士认为，不应该把希望完全寄托在融资放松上，还是需要想办法把需要偿债的资金提前准备好。世茂集团管理层在日前的投资者交流会上回答关于未来投资拿地的问题时，也表示，手中的钱要优先保刚性兑付，集中资金保证债券的偿付。

因此，在信用修复期，利用自有资金偿债成为必然行为。“债权人要重新认可中国房地产行业，可能旷日持久。这这种情况下，相当多的企业可能需要有去杠杆的准备，即不断去化库存，偿还债务。”中信证券认为。

上述房企内部人士也认为，监管层设置“三道红线”等规定的要求，目的之一就在于减少房企负债、降低负债率，最有效的办法就以自有资金还债。