财联社（上海，记者 王海春）讯，历经数年波折、反复后，瑞安新天地有限公司（以下简称“瑞安新天地”）终于向香港联交所递交了招股书。

瑞安房地产（00272.HK）日前发布公告，公司拟分拆商业投资物业、物业管理及资产管理业务并独立上市，分拆后的实体将以瑞安新天地名义独立运营。

事实上，瑞安房地产拆分商业业务及展开独立上市的计划早已有之，但此前一直未有实质性进展。

2013年，瑞安房地产对外宣布公司开始与中国新天地分开营运，分为两家独立的公司，并在当时提出未来将实现中国新天地独立上市的设想。但2016年初，瑞安房地产主席罗康瑞在业绩会上表示，公司有意愿出售商业资产，同时宣布将暂停中国新天地上市安排。不过，去年市场再度传出中国新天地或更名后重启上市计划的消息。

对于新天地上市进展，罗康瑞不久前在瑞安房地产2021年中期业绩会上表示，“十年前，我们就研究过新天地独立上市的问题，但当时市场条件和物业并未完全成熟。我们还在做这方面的研究，目前能说的就只有这些。”

瑞安新天地招股书显示，至2021年6月30日，公司权益总额312.03亿元；按独立第三方机构莱坊国际的估值，瑞安新天地的物业总值约531.35亿元；至今年6月30日，瑞安新天地物业总建筑面积为200.52万平方米，其中52.7%位于上海。

据了解，瑞安新天地的物业组合大部分为瑞安房地产位于上海、武汉、佛山及重庆的“天地”系列城市更新社区的商业空间，这其中包括虹桥天地、上海创智天地、南京国际金融中心等。

瑞安新天地披露的数据显示，2018年-2020年以及至今年6月30日止，瑞安新天地净资产负债比率分别为21.9%、22.3%、21.6%和19.8%。至2021年6月30日止，公司净利润率为34.4%。

与住宅类开发商从销售中获得收益的业务模式不同，瑞安新天地是对商业项目进行持有、经营的企业，其收益主要来自商业、办公项目的经营、管理以及资产增值。从物业类型来看，瑞安新天地物业总建筑面积（不包含停车场及其他空间）中，64.4%和35.6%分别为零售和办公物业。

瑞安新天地方面介绍，公司物业投资业务下的零售物业租约周期，一般为12-36个月，办公物业的租约周期为12-60个月，公司与租户还设定了有租金上调或修订相关条文；此外，租户通常还须缴付三个月租金作为保证金。

对于瑞安新天地经营的商业物业来说，除了收取固定的租金，其收益还与商户的营业状况相关联。“我们的零售租户按月缴付租金及其他费用。我们大部分零售商铺租约均载有一项租金条款，规定按租户每月收入的一定百分比，计算营业额提成部分。”瑞安新天地方面表示。

在过往记录期内，瑞安新天地的收益经历了一番起伏。招股书显示，受新落成物业及资产提升计划物业产生额外收入推动，该公司 2019年收益25.8亿元，较2018年23.93亿元增加7.8%，然而受疫情影响，其2020年收益为23.58亿元，较2019年减少8.6%。不过至2021年6月30日止，瑞安新天地的收益13.77亿元，较2020年同期的11.12亿元，增加23.8%。

接近瑞安房地产的人士表示，分拆并形成两家独立上市公司后，瑞安房地产与瑞安新天地将各自独立经营。瑞安房地产业务重点为规划、开发大型综合物业及物业销售；瑞安新天地将主要从事商业地产投资、持有，物业及商业资产管理业务。

对于目前拆分上市的原因，分析人士认为，瑞安新天地独立上市将提供一个可以实现和评估其商业物业及配套业务估值的独立平台，从而释放瑞安新天地商业物业组合的价值。此外，独立上市也有助于瑞安房地产和瑞安新天地分别作为独立企业，经营自己未来的发展。