2021年是房地产贷款集中度管理政策实施的第一年。随着A股中报季的收官，上市银行涉房贷款情况也一目了然。

据界面新闻记者梳理，6家国有大型银行全部实现集中度下降，其它各类银行的集中度也总体呈现下降趋势，但仍有个别银行未达标，还有部分银行临近监管“红线”。

另外，在政策收紧、监管高压、融资渠道收窄等诸多压力下，曾被认为风险较低的房地产贷款呈现不良率上升的趋势，个别银行房地产贷款不良率甚至超过6%。

这一系列因素叠加，对上市银行未来在地产业的信贷资金投放策略会带来哪些变化？

哪些银行涉房贷款跨过“红线”？

2020年底，银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分五档对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定“红线”。

最新披露的半年报数据显示，大部分银行有意识降低了房地产贷款增速，通过控制总量的方式降低地产贷款占比，但是仍有部分银行这一指标超过监管上限。

六大行中，邮储银行、建设银行占比触碰到“红线”，其余银行尚处安全范围内。截至6月30日，建设银行个人住房贷款余额6.11万亿人民币，较年初增长了4.7%，占比达33.72%，虽然占比较上年末有所下降，但仍超出央行、银保监会规定的个人住房贷款占比32.5%上限。

“从短期看，房地产贷款集中度调整将在一定程度上影响建行个人住房贷款新增规模和占比，但由于设置了充分的过渡期，存量超标部分将逐步重点消化，今年整体影响可控。”建行首席风险官程远国在业绩会上回应称。

股份行中，招商银行的这两项指标明显超标，该行房地产贷款占比合计为32.22%，个人住房贷款占比为24.71%。监管部门对其的个人住房贷款占比和房地产贷款占比上限分别为20%和27.5%。

招行在半年报中称，将继续加强房地产贷款集中度管理，推动房地产贷款占比稳步下降，并持续优化信贷资产结构，积极加大对优质制造业、绿色信贷等行业投放。

此外，成都银行、青岛银行等城商行也有指标超过上限；江苏银行房地产业贷款及住房按揭贷款的规模都保持着上升趋势，按揭贷款占比也接近监管“红线”。

由于贷款集中度的要求，今年以来房贷额度告急，利率上涨，购房者等待的时间明显增加，甚至有个别银行暂停二手房贷款。

中国银行表示，会认真执行房地产贷款集中度管理要求，着力满足购房者合理购房需求；邮储银行行长刘建军在业绩发布会上称，按照监管的规定，整体看还有不错空间，下半年住房按揭贷款会继续遵循稳健的原则安排投放。

涉房贷款不良率增加

今年以来，房地产市场调控不断升级，房企债劵违约的事件时有发生。从上市银行披露的半年报看，大部分银行的资产质量有所改善，但是房地产业不良率却呈现较为明显的上升趋势。

据界面新闻记者梳理，部分银行房地产业不良贷款增长明显，个别银行不良贷款的增长幅度甚至超过2%，房地产不良率最高的两家银行是重庆银行以及重庆农商行，分别为6.28%和6.18%。

重庆农商行在报告中解释称，个别房地产企业因流动资金紧张，在建项目发生停工情况，基于审慎原则，该行对其贷款风险分类确认为不良，但该户贷款押品充足，后续该行将继续加强清收、处置，逐步实现债权回收。

六大国有银行中，邮储银行未披露这一数据，农业银行小幅下降，其余四大国有银行涉房贷款不良率均呈现不同程度增长。工商银行的房地产业不良率为4.29%，较上年末上升了1.97个百分点；交通银行为1.69%，上升0.34个百分点；建设银行为1.56%，上升了0.25个百分点；中国银行为4.91%，上升了0.23个百分点。

针对房地产贷款不良率上升，交通银行业务总监涂宏在业绩发布会上表示，其主要是由于个别分行和子公司对三家小型的房地产贷款出现风险所致。

农行行长张青松也在业绩会上提醒称，传统能源行业和房地产行业客户也有一定的潜在风险。

股份行方面，招商银行房地产行业不良贷款余额较年初剧增264%至43.3亿元，行业不良率也由年初的0.3%升至1.07%。此外，浦发银行、中信银行、平安银行、浙商银行、华夏银行、民生银行的房地产业不良率也有所增加。

“从我行上半年房地产业贷款表现来看，主要还是个别过去杠杆率比较高、过度扩张的房企在现金流上遇到了比较大的压力，重点涉及华夏幸福、四川蓝光两个客户。”招行风险管理部负责人在中报会上表示。

重构地产信贷投放策略

在房地产业不良率上升，以及贷款总量受控的情况下，各家银行在地产贷款的投放策略上会有哪些变化？

中信证券研究所副所长、首席FICC分析师明明表示，对于银行而言，随着今年涉房贷款集中度严格管控，后续房地产对公贷款在总量不新增的前提下，结构上可能会有变化，或许会更倾向于央企或国企房地产开发主体。

某股份制银行分行副行长告诉界面新闻记者，“我们对房地产开发贷已经非常谨慎了，客户一般是房地产行业排名前三十的公司。”

平安银行副行长郭世邦在业绩会上表示，在客户选择方面，坚持白名单体系；在区域方面，以往更侧重一二线城市，但如今可以选择一些三线城市；并将重点支持住房租赁、老城改造等项目。

涂宏则表示，下一步将优化信贷结构，信贷资源重点向长三角、粤港澳、京津冀三大都市圈和成渝双圈等具备产业、人口导入地区倾斜，向经营财务策略稳健的优质房地产企业倾斜，向区位和成本优势明显的住宅项目倾斜；对人口净流出地区、高杠杆高负债房企加快减退。

界面新闻记者注意到，半年时间里，“宇宙行”工商银行房地产业不良率近乎翻倍，由上年末的2.32%增至4.29%。这对该行未来的投放策略可能会产生一定的影响。

工商银行副行长徐守本表示，工行强化了一些产品区域的分类管理，新的融资重点支持符合调控政策导向的普通商品住房和保障性的住房项目，积极推进租赁住房建设贷款业务的开展，从严控制商用房开发、融资，区域上主要投向库存消化周期合理的城市。

此外，工行择优支持实力较强、财务状况良好、负债水平合理的大型优质房地产集团客户，严防高杠杆扩张客户的风险。开发贷款也主要集中在一二线城市，并且具有一些较高的抵押率和完整的资金封闭管理措施。

国家金融与发展实验室在今年8月份发布的季报中指出，金融机构和金融市场投资者对房企的金融支持力度将产生更大分化，主要融资渠道均更为偏好经营风格稳健、财务杠杆率合理的房企。