针对房地产行业的调控已经进入深水区。
融资端，房企相对正式的融资渠道被封锁，今年整个行业的融资规模比去年大幅下降，据克而瑞不完全统计，2021年上半年，100家典型房企的累计融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%。
土拍端，据媒体报道，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，被监管部门下达了新要求：买地金额不得超过年度销售额的40%。加上如今“一城一策”的精密土拍规则，公开市场拿地，利润大大受限。
需求端，上海房贷利率上调，首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，限购政策收严；8月5日，杭州限购升级，非本市户籍社保满48个月限购1套。
从融资到拿地到需求，每一枪都精准打中房企命脉，个别激进的房企问题频出。新的调控环境下，房企不宜再盲目追求规模扩张，而是需要在规模、利润与流动性之间找到平衡，才能穿越行业周期。我们会看到有的企业规模排名下滑，但保住了流动性和盈利空间。有的企业追求规模，流动性告急，利润也急速下滑。这三者之间的平衡是门技术活。
从这个角度，笔者通过行业数据分析，关注到一家房企，正在通过调整拿地节奏、规划销售回款等部署，实现稳定增长、确保流动性安全的同时，仍然保有利润。这家房企就是荣盛发展。
稳定增长
规模增长主要看两个方面，一个是营业收入，一个是销售规模。
从营业收入来看，近三年来（2018年-2020年），荣盛的营收分别是563.7亿元、709.1亿元、715.1亿元，增长率平均值为24%。
从销售规模上来看，近三年来（2018年-2020年），荣盛的销售额分别是1015.63亿元、1153.56亿元、1270.97亿元，排名基本上稳定在TOP 30，增速在业内并不算快，增长率平均值为24%。
很巧合的是1-7月荣盛销售额增长率也是24%。据刚刚公布的1-7月数据显示，2021年1-7月，荣盛累计实现签约面积607.02万平方米，同比增长20.42%；累计签约金额695.65亿元，同比增长24.3%。
数据说明荣盛不是一家追求高增长的企业，按照自己的节奏在发展。荣盛通过聚焦主营业务，均衡布局，对抗风险，来保持自己的稳增长。
7月8日，荣盛发展与固定收益投资者交流会上，荣盛透露，从2021年上半年荣盛发展签约分布来看，长三角城市群签约金额占整体签约金额的36.2%，已经超过河北地区的26.1%，中西部城市群签约金额占比为18.8%。
值得注意的是，荣盛正在调整自己的销售节奏，1-7月完成年度计划（1300亿元）的53.51%，较上年（计划完成率46.25%）同比提高7.26个百分点。
把每个月的销售额拆开来看，过去荣盛的销售贡献集中在Q4，2019年、2020年Q4的销售占比分别是41%、42%，单月过百亿的销售额也集中在Q4。但是2021年，前7月有3个月销售过百亿，4月和7月的销售也接近百亿，这是一个很好地调整销售节奏，稳步向前的信号。
确保流动性
流动性从大面上来说由支出和收入两个方面决定。
收入方面主要由销售以及销售带来的回款决定。前文已经描述的很详细，荣盛近三年来以平均增长率24%稳步增长。回款方面，在7月8日，荣盛发展与固定收益投资者交流会上，荣盛透露上半年整体回款率为80%，回款额为490亿元。
支出方面，房企的大头支出是土地，从结果来看，荣盛这几年土地储备维持的非常平稳，没有大肆扩张（突然大比例增多），也没有断粮（突然大比例减少），对比销售额的增长，可以说是很好的践行了量入为出方针。
荣盛拿地核心指标为自有资金回报率，会根据自己的节奏主动放弃高价地。据其2020年报显示：“上半年，聚焦优势城市，维护市场地位，在石家庄、唐山、蚌埠、聊城、沧州、常州等土储较少的城市积极补充土地储备；下半年，主动放缓投资节奏，提高新项目的利润安全边际。”
在收入和支出的平衡下，这四年来，荣盛连续四年现金流为正，粗略统计，自2017年至今，仅有万科、龙湖、世茂、荣盛、华润、融创、绿地、阳光城、龙光等九家房企，做到了这一点。
衡量流动性的国家标准是三条红线，目前荣盛只踩了一条，也只是轻踩。按照2020年财报显示，荣盛剔除预收款后的资产负债率73.78%，略高于监管要求的 70%；净负债率80.18%，达到监管要求的低于100%；现金短债比1.23，达到监管要求的大于1倍。
在债务方面，荣盛已经兑付今年7月15日到期的境外美元债，涉及本息资金合计2.61亿美元。荣盛还表示：境外资本市场近期波动较大，此次兑付全部以自有资金偿还。此次兑付完成后，下半年，荣盛没有到期境外债券兑付压力，公司将有较充裕的时间做好回购、新发等境外债务管理工作，也有足够自有资金兑付后续到期美元债券。
控制拿地成本，有序推进的回款，按时偿还的债务，荣盛一直在确保流动性安全。
保有利润
利润下滑、盈利空间收窄是近两年房企普遍特征，“由于地价的大幅度上行，和被定价的新房价格，使得房企的利润率从早期的 10%下降至当前约 3%”，国泰君安在8月1日发布的研报中表示。
但长期因“环京魔咒”风评被害的荣盛表现却意外不错，很“倔强”的维持着自己的投资标准。
2020年荣盛的净利润率达到11%，在行业内排名17；净利润77.74亿元，在行业内排名20。在行业盈利能力普遍下滑的情况下，身处TOP30的荣盛能够与TOP20的房企利润相当，这个盈利能力应该被看到。
上图为近五年来荣盛的主要盈利能力指标，整体来说保持在行业内较高水平。据机构测算，重点房企2020年平均毛利率达到26.2%，相比历史高位下滑超过10个百分点。而荣盛2020年毛利率为27.82%，虽然与同比下降了2.26个百分点，但也依然属于维持得较好的房企。
可能对公司要求比较高的人会说，2020年指标是下降的，怎么能说是保持利润呢？还是要用动态的看问题，看行业整体，看政策环境，滨江董事长也不会想到在2021年5月集中供地之后，1-2个点的净利润需要努力才能完成。
深度调整期，城市投资风险显著加大，容错率越来越低。不同区域和层级城市的城镇化结构性发展机遇，乃至城市内部不同板块发展机遇，都将进一步考验企业的决策。避免盲目投资，追求规模会带来流动性风险、去化风险和盈利性风险。荣盛 “放缓高增长，保有利润，确保流动性”的做法是符合当下大环境的决策，可以给更多房企、投资人作为一个样本来参考。
