2.8亿全资拿下宏泰物业 雅生活欲向校园布局

来源：国际金融报

雅生活仍在扩张之路上“蒙眼狂奔”。

8月10日，雅生活公告称，公司间接全资子公司天津雅潮企业管理咨询有限公司（下称“天津雅潮”）已于7月2日与济南宏泰投资管理合伙企业（有限合伙）（下称“济南宏泰”）合伙人签订协议，拟以2.82亿元收购济南宏泰合共100%份额。

资料显示，济南宏泰主要以自有资金从事投资活动等，手握山东宏泰物业发展有限公司（下称“宏泰物业”）65%的股权，其另35%股权由雅生活非全资子公司中民未来物业服务有限公司（下称“中民物业”）持有。

本次收购事项完成后，雅生活将间接持有宏泰物业100%股权。据了解，宏泰物业主要深耕山东地区及华北地区，并且在校园物业、公共建筑等领域极具品牌影响力。对雅生活而言，本次收购吹响了其进军校园物业的“冲锋号”。

新入校园物业

作为一家全业态物业管理服务商，宏泰物业2020年实现经审计收入4.53亿元，扣非归母净利润3068万元，盈余资金5650万元。除住宅业务外，公司在管项目还覆盖高校、政府机构、商业写字楼、公共建筑、医院等多种非住宅业态。截至2020年年底，宏泰物业在管项目超过220个，在管面积约为4046万平方米。

其中，宏泰物业在校园物业方面优势突出，管理着山东大学、贵州大学、云南大学等多所“985”、“211”高等院校和超过60所大中专院校和中小学院校，并为多所军队、司法机关等院校及培训机构提供物业管理服务。

本次收购，也意味着雅生活将正式涉足校园物业领域。

《国际金融报》记者采访业内人士得知，公建类物业相较于传统住宅物业，专业壁垒高，物业公司需要具有一定资质才能入局，而且由于政府的支持，物业费收缴率也相对较高。其中，学校物业在服务标准上有着较高的要求，在安全性、经济性、功能性等方面均有相关的行业标准出台，由于专业化壁垒、资质以及实践经验的缺乏，在学校物业的拓展初期，通常具有一定的进场难度，而有品牌力的物企相对更具优势。

诸葛找房数据研究中心在接受记者采访时表示，虽然校园物业目前发展尚不成熟，但仍具有一定的成长空间，雅生活提前布局入场或将赢得发展先机；随着多家房企布局物管领域，行业竞争愈发激烈，若物企有自身的特色标签，同时业务多元化，抢得市场先机将更具发展优势。

“从市场空间来看，未来校园物业的合同规模总量将超千亿，市场规模庞大。”嘉和物业唐卓认为，随着全国教育后勤社会化改革的逐步推进，这部分项目或为物企带来新的增量市场空间。

此外，雅生活在公告中透露，本次收购不仅可填补公司在校园物业方面的空白，增加业态多元化；还能增加其在华北地区的市场占有率。

根据年报，雅生活截至2020年底在管项目共计3296个，覆盖全国31个省、市、自治区以及167个城市。从区域划分来看，长三角城市群拥有35.7%的在管面积；其次是粤港澳大湾区，占比25%；成渝城市群、兰西城市群各占9.5%、8.1%，剩余份额由其他区域分食。

一直以来，雅生活在华北地区的布局并不多。而在山东起家并深耕于此的宏泰物业，经24年发展，已在山东及华北地区占有了较高市场份额，或将弥补雅生活这一不足，优化其全国布局。

疯狂外拓

此次收购宏泰物业，是雅生活战略布局的又一步重要走棋。

作为雅居乐旗下上市物管平台，雅生活自2018年在港交所上市以来，规模持续扩张。截至2020年底，雅生活在管面积3.75亿平方米，合约面积5.23亿平方米，分别较2019年增长112.3%及74.9%，较2018年增长145.1%及112.6%。

收并购便是其规模扩张的重要途径之一。2018年，雅生活集团收购南京紫竹物业51%股份，收购京基物100%股份，与双方达成股权合作协议；2019年，雅生活收购青岛华仁物业89.6643%股权，收购哈尔滨景阳物业60%股权，收购广州粤华物业51%股权……

但疯狂的外拓也引发了一定程度的“消化不良”。雅生活的毛利率及净利率出现了明显下滑，2020年的毛利率仅实现29.7%，较2019年的36.7%降低了7个百分点；净利润率较上一年的25.2%减少5.5个百分点至19.7%。

诸葛找房分析称，利率的下降与雅生活积极外拓非住宅业态或有一定关系，其新并购的物业整体毛利率、净利率偏低，一定程度上拖累了雅生活利率水平。

唐卓则从成本的角度分析，“毛利率下滑和前期的高成本投入，以及收购企业的管理成本提升是有关联的，这是业务发展过渡期不可避免的情况。”其认为，在经过前期的成本积淀以及投后管理措施发挥成效之后，雅生活毛利率水平较大可能会出现回升。

冲刺“双千亿”

记者注意到，雅生活频繁的收购并非盲目追求规模扩张，而是有选择性的。

近年来，向多元业态延伸已成为物管行业发展趋势。

处于“物管赛道”的雅生活，不可避免的受到了这一趋势影响，逐步加强对全业态项目管理探索，积极拓展非住宅领域，并为此成立了第五大产业板块——城市服务。

以雅生活2020年收购的中民物业为例。作为一家综合性物业公司，中民物业不仅为雅生活贡献了约1.6亿平方米在管面积，其涉足的业态也很广泛，覆盖了公共建筑、住宅、商业及办公楼等多个领域，管理项目中还涵盖了我国十大高楼之一的南京紫峰大厦、上海地标项目世博会中国馆等知名项目。

多元业态扩张下，雅生活的住宅在管面积占比有所下降。截至2020年底，雅生活在管面积中住宅类业态占比40.4%，较2019年的58.9%下降18.5个百分点；而非住宅类业态占比相应上升，从41.1%上升至59.6%。

今年，雅生活对非住宅业态的探索仍在继续。3月22日，雅生活宣布，将斥资11.78亿元收购5家环卫公司部分股权，主要包括中航环卫30%股权，陕西明堂60%股权，大连明日环卫业务、北京慧丰及安徽宇润3家各51%股权，一举布局华北区域、华中区域、沿海等一二线城市环卫业务。

唐卓向记者表示，雅生活于今年正式启动上市后的第二个“三年计划”，目标是在3年内达成两个“千亿”目标，即实现市值千亿、并孵化新的千亿创新产业平台。对其而言，规模扩张仍是实现该目标的最好选择。

“但当下房地产市场已由增量转向存量，物业公司向住宅开发端寻求新的规模增量空间越来越少，非住宅物业具备市场规模大、市场集中度低、物业费均价高、收缴率高等诸多优势，所以探索非住领域是行业的大势所趋。”唐卓补充道。