出品：大眼楼管

作者：肖恩

近日，广州富力地产股份有限公司（下称“富力”）公布今年7月的营运数据，总销售收入共约人民币82.6亿元，销售面积达约61.24万平方米。今年累计至7月底，富力录得总销售收入共约733.4亿元，销售面积达约546.4万平方米。与去年同期相比，销售收入上升10%，销售均价同比上涨13.4%。

上半年销售稳中向好，积极的回款不仅有助于提升公司财务质量，也为长周期的城市更新业务提供了充足的后盾。

今年上半年，富力集团多个城市更新项目已实现累计销售金额124.25亿元，占同期总销售额的19%。贡献销售占比的提升凸显出城市更新逐渐进入收获期，这将明显提升富力的盈利能力。

前7个月销售稳中有进 料将完成全年目标

富力地产管理层此前在2020年度业绩发布会上表示，公司今年协议销售目标为1500亿元，而全年预计可售资源为2700亿元，因此去化率达到55.6%就能完成目标。今年前7个月，富力地产完成年度销售目标约49%，由于下半年是销售的大头，料将完成1500亿的目标。

值得注意的是，在前七个月的销售成绩中，一、二线城市销售贡献超七成，销售均价较去年同期上涨13.4%。其中重庆富力城、太原富力天禧城及西安富力开远城加推项目表现突出，西安富力开远城更是在开盘当天销售达到9.5亿元。

此外，富力733.4亿元的销售额中，权益销售额就达到632.1亿元，权益比例高达86%，富力的销售业绩含金量明显更高。从侧面来看，富力也有更多的合作开发的空间，以优化杠杆率和现金流。

富力前7个月的销售均均价整体非常稳健，且销售区域分布均衡，广东省、重庆、四川、海南、上海、天津、山西等地7月份的单月销售均超过4亿元，不存在“偏科”的情况。随着下半年旺季的临近，公司的销售回款将迎来销售高峰。

此外，由于截至2020年底富力拥有土地储备约5200万平方米，加上城市更新项目的潜在土地储备（截至2020年底，富力地产城市更新总建面超8000万平米，可售面积超过4100万平米），整体土地储备充足。因此富力2021年放缓了拿地节奏，全面提高经营质量，新增的住宅、商服项目共3个，权益计容面积76.31万平方米，合同金额27.35亿元。

在开源节流的战略下，富力今年的财务状况料将明显改善。

城市更新业务逐渐进入收获期 有望提升盈利能力

富力地产成立于1994年，总部位于广州，发家于城市更新。经过20余年高速发展，已成为房地产开发为主营业务，同时在酒店发展、商业运营及设计建造等领域多元发展的综合性集团。目前富力拥有九十一家运营中的豪华酒店，运营中投资性物业建筑面积超260万平方米。

富力的“拿手”业务城市更新也取得不错的进展，6月28日，田美村东南经济社旧村全面改造项目复建区动工仪式在广州市花都区宝华路（规划）南侧隆重举行，标志着田美村改造将进入到施工建设阶段。

富力2019年9月才开始介入并正式成为田美项目合作企业以来，不到两年时间就走到了施工建设的阶段，富力的城市更新业务的运营效率越来越高，预计该项目可贡献超7万平米的可售面积。也正因效率提升，上半年富力布局的多个城市更新项目已实现累计销售金额124.25亿元，占同期总销售额的19%。相较于2020年转化130万平方米的城市更新面积，今年上半年明显加速，且今年的转化目标定在了300万平方米，同比增长高达130%。

贡献销售占比的提升凸显出富力布局的城市更新逐渐进入收获期，由于在当前整体市场环境下，富力过往积累的大量具有高转换潜力的城市更新项目组合，成为当下获取高价值、高上升潜力土地储备的重要途径，目前旧村改造的总成本是招拍挂拿地的70%，因此逐渐进入收获期的城市更新业务将明显提升富力的盈利能力。

截至2020年底，富力地产在全国已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超过8000万平米，可售面积超过4100万平米，货值超过1.2万亿元。这些货值中，一二线城市面积占比达到94%，大湾区面积占比达到60%，增长空间巨大。