着急上市！招股书失效6天后，世纪金源火速再递表

来源：国际金融报

吴典

招股书失效6天后，世纪金源服务等不及更新上半年经营数据，便马不停蹄地再次递表。

7月26日晚间，港交所披露了世纪金源服务第二版招股书。

从招股书来看，世纪金源服务的最新数据更新至4月底。截至2021年4月底，世纪金源服务的总合约建筑面积达到7790万平方米，在管总建筑面积为7020万平方米。

据《国际金融报》记者统计，截至当月，2021年已经有11家物企挂牌上市。除部分业务模式颇具新意的企业外，多家公司上市后的股价表现都差强人意。

7月26日，受市场恐慌情绪及政策调控影响，物管板块整体大跌。据东财Choice数据显示，当日物管板块56家企业中，股价下挫的企业数量达45家，占比超80%。其中，世茂服务创下上市以来最大跌幅达19.55%，金科服务收跌18.15%。

在物管行业“退烧”的当下，世纪金源服务成了2021年首个招股书失效的物业公司。

1月20日，世纪金源向港交所递表，试图冲击IPO。

对比两版招股书来看，世纪金源服务的经营模式并无太大改变，旗下运营的依旧为“世纪城物业管理”和“世纪生活”两大子品牌，二者分别对应的是物业管理服务和社区增值服务。

从最新数据来看，来自物业管理服务的收入依旧占了世纪金源服务整体营收的半壁江山。截至2021年4月末，物业管理服务业务为该公司贡献收入4.48亿元，占比达78.3%，相较2020年79.4%的占比变动不大。

记者注意到，上述4.48亿元的物业管理服务收入中的八成皆来自关联公司世纪金源集团。

数据显示，2021年前四个月，世纪金源服务来自世纪金源集团所开发物业的物业管理服务收入为3.79亿元，占总物业管理服务收入的84.6%，这一指标较2020年的83.2%上升了1.4个百分点。

另一方面，随着世纪金源服务的外拓，公司来自世纪金源集团所开发的物业占比逐年下降，并首次降至70%以下。

截至4月30日，世纪金源服务来自世纪金源集团的在管面积为4819万平方米，占总在管面积的比例约为68.6%。2018年至2020年间，世纪金源服务该指标分别为91%、75.1%、74.3%。

那么，当来自关联公司的在管面积占比逐年降低时，为何世纪金源服务同期来自关联方所开发物业的物业管理服务收入占比却不降反升1.4个百分点呢？

这或许与该公司分化的毛利率有关。数据显示，世纪金源服务来自第三方的物业管理服务毛利率常年低于关联方。

2018年，世纪金源服务来自世纪金源集团的物业管理服务毛利率为32.3%，但其来自第三方的毛利率仅为14.8%。此后，公司来自第三方的物业管理服务毛利率虽有增长，但是与关联方的毛利率相比依然有不小差距。

截至4月末，世纪金源服务来自第三方的物业管理服务毛利率为22.7%，较2020年的25.1%下降了2.4个百分点；同期来自世纪金源集团的物业管理服务毛利率则与2020年持平，为36.1%，较第三方的毛利率水平高出13.4个百分点。

相比之下，该公司第三方物业的经营能力明显偏弱。尽管二次IPO，但不占优势的规模、无新意的模式以及偏弱的第三方经营能力都为世纪金源服务的上市埋下了悬念，是否能像融信服务一样二次闯关成功只能留给时间验证。