评级机构对房地产行业的看法正在转变。7月27日，中诚信国际将中国房地产行业展望由稳定调整为负面。

作出这一调整之前，已有行业单点公司的评级被下调至“负面”。7月26日，国际评级机构标普宣布，下调中国恒大及其附属公司评级，将中国恒大、恒大地产和天基控股的评级从B+下调至B-，展望为负面。

中国房地产业正面临着严峻挑战。业内人士认为，在强监管和信用评级下调的背景下，地产行业的债券违约情况或将进一步加剧。2020年以来，房地产50强企业中，已有泰禾集团、华夏幸福、蓝光3家曝出债券违约。

多家评级机构

谨慎看待中国房地产“基本面”

7月27日，中诚信国际发布评级报告称，基于房地产行业整体运营环境对行业内企业信用质量的影响分析，对未来6-12个月房地产行业总体信用基本面进行了评估，决定将中国房地产行业展望由稳定调整为负面。

“尽管2021年上半年全国房地产市场整体保持较快增长态势，全国商品房销售金额同比明显增长，但在银行房地产贷款集中度管理制度的影响下，按揭贷款发放进度明显放缓，房地产企业销售回款受到了不同程度的负面影响。”中诚信国际表示，“集中供地”政策或将使得房地产企业盈利空间进一步压缩，且对其资金调配及运营能力提出更大挑战。此外，从融资渠道来看，房地产企业信托等非标融资余额已持续呈现下降趋势；同时，受投资者信心较弱的影响，部分房地产企业境内外信用债发行也在一定程度上受阻，近期部分房地产企业境内外信用债价格波动较大。

中诚信国际认为，随着2020年上半年低基数效应的减弱以及调控政策的持续影响，预计2021年下半年商品房销售金额增速将较上半年有所放缓，且房地产金融监管力度将持续强化，信贷环境偏紧及投资者信心不足将进一步加大房地产企业的再融资压力，融资环境的收缩亦将使得债务集中到期压力较大的房地产企业出现现金流紧张的可能性增加。

并非一家评级机构对中国房地产行业的“基本面”给出“谨慎”评价。

国际评级机构惠誉在新近发布的一份报告中表示，随着2019年下半年以来房地产市场的信贷环境收紧，中国房企可能会寻求提高销售周转率，以作为提供开发资金的重要途径。惠誉预计，未来几年信贷环境将持续紧缩，对房地产行业的贷款、信托和债券发行规模的增速在2021年前5个月降至历史新低。

而在难以获得外部融资的情况下，房企（尤其是那些再融资压力加剧的企业）或会寻求提高周转率来为新项目融资。惠誉认为，低周转的房企往往信用状况较差，反之亦然。周转率是多种因素共同作用的结果，包括产品类型、管理策略和地域集中度等。

债券违约频发

政策端导向地产行业寒冬

这些评级机构之所以对中国房地产行业“用脚投票”，与这一行业面临的一系列严监管政策不无相关。

7月23日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等8部委联合发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出了房地产市场秩序三年实现明显好转的目标以及具体整治范围、措施和机制。

业内人士认为，这是一个明确的信号，代表未来较长一段时间内，房地产市场的政策环境不会出现明显放松。中诚信国际分析，预计下半年房地产行业政策持续偏紧的趋势仍然不会改变。

与此同时，中国房地产行业的债券违约情况进一步加剧。华融证券研报分析，2015年以来，房地产债券共计发行4030只，发行总金额3.79万亿元，共发生违约46起，违约总金额604.5亿元。从违约债券的地区分布来看，违约公司主要分布在北京、安徽、重庆、福建、天津、上海和河北。

2020年以来，受房地产融资环境变化、区域房地产市场发展格局变动等多重因素的影响，房地产债券违约数目增多。2020年至2021年第一季度，共发生房地产债券违约27起，违约总金额488.6亿元。其中，首次违约的公司包括泰禾集团、天津房地产集团、上海三盛宏业投资、重庆协信远创实业和华夏幸福。

今年以来，房地产债券违约已发生10起。2021年5-12月，房地产债券到期偿还金额合计3212.8亿元，其中7月和8月为偿还高峰，分别为528.13亿元和517.44亿元。

融资难度进一步加剧

市场人士透露，在目前的政策背景下，地产开发商、中介商及购房者的资金监管将会显著趋严，后续一些较为激进的头部开发商和承受能力较弱的中小开发商将会面临更大压力。今后房企融资会越来越困难。

根据贝壳研究院统计，2021年上半年，房企境内外债券融资规模5480亿元，同比下降16%，较上年同期收缩超千亿元，表明融资收紧态势明显。

“缺血”问题应当如何缓解？“债券发行仍为房企融资的主要形式，但发债成本会增加，发债利率会升高。”一位地产研究员对记者表示。

头顶巨大的融资压力，美元债已成为不少房地产企业的无奈选择。根据Wind数据，2021年5月，境内房地产开发企业中，共有12个债务主体发行境外美元债，共发行美元债12只，融资金额为36.93亿美元，环比增长72.01%，同比增长57.55%。

6月以来，境内房企发行美元债的频率不降反增。6月，境内房地产开发企业共发行美元债15只，融资金额为43.85亿美元；7月至今，境内房地产开发企业共发行美元债15只，融资金额为45.92亿美元。

兴业证券研报分析，现阶段，地产债面临的压力来自于融资环境趋紧下债务滚动的问题和发债企业长期信用资质变化这两个层面。土地政策调整的大环境下，不同房企未来发展战略的选择和个体优势都有很大差异，估值差异将持续拉大。

东北证券地产研究团队称，地产行业现在已经进入了“后地产监管时代”，面临“逆风”环境：在融资总规模受限，规模难以快速扩张的情况下，房价上限是盈利的“顶”，土地成本却仍在提升，盈利空间被压缩已成定局。