正处于上市热潮期的物业管理行业，正迎来资本市场更严格的审视。

7月20日，世纪金源服务集团有限公司（以下称“世纪金源服务”）招股书失效。

该招股书于2021年1月20日递交，至今届满六个月。由于世纪金源服务一直未重新递交新的招股书，也因此成为今年首家IPO折戟的物企。

事实上，近年来为缓解资金压力，物业公司赴港上市已成为热潮。据统计，仅在2020年，就有17家物业公司成功上市。目前，赴港交所上市的物企数量已达49家。

尤其是今年7月，物企赴港上市潮迎来了新的高峰。中骏商管、朗诗绿色、领悦服务、德信服务、融信服务等物企相继登陆港交所，半个月内便成功上市6家物企。当前，还有22家已递表正排队等待上市。

但这次世纪金源的上市失败传来了新的信号，物企赴港上市的门槛正在收窄。

公开资料显示，世纪金源服务前身为1992年成立的福州金源物业，最初专注于向世纪金源集团提供配套的物业管理。截至2020年，其业务已覆盖全国50个城市。目前旗下运营“世纪城物业管理”和“世纪生活”两大子品牌，分别面向物业管理服务和社区增值服务。

依托世纪金源集团的布局，世纪金源服务于过往期间取得不错的财务表现。

在2018年和2019年以及截至2020年9月30日止的九个月里，世纪金源服务产生收入分别为6.90亿元、8.18亿元和6.93亿元，同期增值服务产生收入分别为2.32亿元、2.40亿元和1.68亿元。合计超过10亿的营收水平，其实在一众物业公司中处于中上等水平。

另外，招股书中还称，世纪金源服务盈利能力表现也尚可。

2018年和2019年两年，毛利率分别为32.1%和31.8%，高于百强物业服务企业中前十大公司的毛利率平均值的23.4%及22.2%。2019年，世纪金源服务的人均毛利和人均净利润分别为53833元和28910元，高于同期百强物业服务企业的27086元和15862元。

值得一提的是，世纪金源服务还以“大盘模式+机器人”博得资本市场关注。“大盘模式”，即是指世纪金源服务基本围绕世纪金源集团的物业，为其母公司超大地产项目提供配套的物业管理。“机器人”则是指，世纪金源服务旗下子公司收购长沙万为机器人25%股权，发展科技化物业，如保安机器人、养老机器人等。

不过，经营上过度依赖母公司并未给世纪金源服务带来更多优势。招股书显示，截至2018年和2019年12月31日及2020年9月30日，世纪金源集团所开发的物业分别占世纪金源服务在管建筑面积91.0%、75.1%和74.7%，并贡献其物业管理服务总收入的97.6%、89.3%和82.9%。

积极开展大盘模式的世纪金源服务，也因为项目过大，在管理能力相形见绌，如很多大盘都未成立业委会。同时也使其物业管理费收缴率逐年下降，在2018年、2019年及2020年前三季，分别为99.1%、95.3%和92.4%。

“由于我们无法控制世纪金源集团的业务策略，亦不能控制可能会影响其业务营运的宏观经济或其他因素，因此世纪金源集团的运营或其开发新物业的能力出现任何不利发展，均可能影响我们从其获得新物业管理服务合同的能力。”世纪金源服务在招股书中提示。

另一方面，高负债率或许也是金源服务IPO遇阻的原因。根据招股书，世纪金源服务资产负债率为78%（截至2020年9月末），对于物业公司而言，明显缺乏轻资产优势。

物企上市潮仍在继续，但世纪金源服务上市之路的遇阻，也为后来者传递信号，物企赴港上市的门槛正在收窄。