破发也要上市！半个月6家物企跑进港交所

来源：国际金融报

吴典

密集递表后，港股迎来了物管公司挂牌上市的高潮。

截至7月16日，中骏商管、朗诗绿色、领悦服务、德信服务、融信服务、康桥悦生活6家物企相继在7月份登陆港交所，港股的上市物企数量也达到了56家。

高潮之后，物企IPO的热度仍然没有退却迹象。

数据显示，资本市场目前仍有23家物企在排队等待上市。中指研究院浙江分院常务副总高院生告诉记者，下半年至少还有十几家企业上市，今年上市的物企数量有望突破20家。

中物研协总经理杨熙对这一数字更为乐观。其认为，2021年将肯定打破2020年18家物企上市的纪录，可能有超过30家物企上市，整个行业上市物企数量将超过70家。

半月挂牌6家

一众物企“跑步”进场的同时，物企估值的分化仍在持续，上市首日的股价表现在某种程度上体现了资本市场的态度。

7月16日，融信服务与康桥悦生活同时挂牌上市，二者双双开盘即破发。截至收盘，融信服务微涨0.41%，康桥悦生活的跌幅则缩小至1.09%。而7月2日上市的中骏商管首日股价涨幅为8.11%，朗诗绿色涨幅达41.51%，领悦服务、德信服务则皆以发行价收盘。

差异表现与企业自身属性脱不开干系。

有业内人士向记者表示，中骏商管的商管服务及朗诗绿色的绿色建筑都被市场看好，为自身估值提供了加持。

相比之下，领悦服务、德信服务、融信服务及康桥悦生活仍是“老三样”，模式并无新意，且上述四家企业的体量有限，在以规模论英雄的物管行业自然落了下乘。

高院生则认为，企业上市首日的股价表现受定价高低、大盘表现等多重因素影响，因此“首日的股价表现说明不了什么问题，还是要长远看待。”

但估值的参差是显而易见的。东财Choice数据显示，截至7月16日，中骏商管市盈率为45.4倍，在2021年上市的物企中估值最高。

制图：吴典

紧随其后的是1月26日上市的星盛商业，市盈率为36.23。朗诗绿色、领悦服务及德信服务则分别为16.38倍、15.14倍、26.5倍，低于行业均值28.24。

从资本市场表现来看，高估值的企业也存在共性，它们通常具有较大的规模或是业务模式上有所创新，以碧桂园服务、华润万象生活、融创服务等为代表。

不可否认的是，商业物业显然更受资本青睐，这一点在近日绿地的一宗买卖中体现得淋漓尽致。

7月5日，绿地透漏称公司将以12.6亿元的价格将旗下绿闵物业转让给花样年。按标的净利润来看，花样年收购绿闵物业的PE达到530倍，这笔高估值交易的背后就是绿地优质的商业物业。

最后的机会

分化愈发明显、估值回归理性的大趋势下，物企为何依然前赴后继抢滩资本市场？

对此，诸葛找房数据研究中心向记者表示，“目前物管公司扎堆上市其实是由于港交所上市门槛即将提高，物企希望抓住最后上市机会”。

2020年末，市场传出港交所将要上调盈利标准的消息。2021年5月21日，港交所公布了有关主板上市盈利规定的咨询总结，决定从2022年1月1日起，将上市申请人主板盈利规定调高60%，要求最后一个财政年度的股东应占盈利不低于3500万港元，三年累计盈利不低于8000万港元。

这并非港交所首次调整上市规则。早在2019年，港交所就修订了《上市规则》关于借壳上市等规定，将借壳上市的判定标准大幅收紧。

克而瑞研究中心认为，对内地企业而言，相较IPO，借壳上市整体周期更长，交易也存在不确定性。

而此次提升主板上市盈利标准意味着主板IPO门槛也在同时变高，“规模不够大、盈利不够稳定的小型企业将被直接拦在资本大门之外。”克而瑞研究中心表示。

按新规来看，在目前排队的物企中，众安智慧生活、祥生活服务及明宇商服皆未达到要求。对这些企业而言，留给它们的时间已然不多了，一个残酷的现实摆在眼前：如果年底前不能通过聆讯，2022年1月1日后重新递表就要受到新规的制约。

除了新规的刺激，行业自身属性也是物管企业近年扎堆上市的推动力。高院生告诉记者，物业行业有着现金流充足、低风险、轻资产等特点，“这也是其被资本看好的主要原因。”

近三年来，港股新增的上市物企数量翻倍增长。从2018年的6家上升到2019年的9家，2020年上市的物企则达到了18家。

扎堆上市意味着稀缺性不再。经历了高估值后，物业板块于2020年下半年开始回调，估值逐步回归理性。彼时不少上市物企皆经历了破发，如世茂服务、合景悠活、第一服务、远洋服务、恒大物业等。

但这并没有减弱物企奔赴资本市场的决心，反哺背后房企、港交所上调盈利门槛、以及自身发展需求等多方面原因进一步催化了物企的上市速度。

据港交所披露，6月份至今已经有11家物企递交招股书冲刺IPO，下半年或将继续迎来物企上市高峰。