随着首批公募REITs的上市，公募REITs已经正式走入投资者的视野，并凭借“低门槛、持续分红”的特点，为投资者资产配置增加了一个全新的选项。

不同于传统基金主要投资证券市场，公募REITs投资标的是具有稳定现金流的成熟不动产，常见的REITs主要以租金收入和物业资产增值为收益来源。

要想理解REITs是个啥，来听小红给你讲个故事。

从前有个村庄叫做东西村，村里有个地主叫小东，每年靠出租土地赚取租金，就能过上无忧无虑的生活，成为村民羡慕的大人物。很多村民也想赚取租金收益，却苦于土地的投资门槛太高，怎么办？

这时，具有商业头脑的小西号召大家筹集资金买地，然后聘请专业团队管理，将土地出租，赚取的租金大家分。这样的好处有很多。首先，让原本无法投资土地的普通村民也能有机会享受土地出租的红利；第二，有专业团队操盘，不用亲自管理，支付管理费，大概率能拿到分红的钱。

除了集资买地，还可以集资买高速公路获得过路费、集资买仓储物流项目收租金等。只要能够产生稳定的现金流的项目，都可以筹集资金一起买，然后获取分红收益和标的资产的增值收益。在海外市场，公募REITs的分布行业包括基础设施、零售、住宅、工业、数据中心、医疗、办公楼、仓储、酒店等等。

那具体收益如何呢？

因为国内公募REITs是首次发行，还没有历史业绩。不过，我们可以看海外市场REITs的收益情况，作为参考。

根据中金公司发布的《“一二三四”说REITs投资与资产配置》报告显示，在2001年5月31日——2021年5月31日期间，美国REITs年化收益率为10.6%，2006年5月31日—2021年5月31日期间年化收益率为7.8%。不过从年化波动率来看，较高收益背后的波动也不小，20年（2001年5月31日——2021年5月31日期间）的年化波动率为20.80%。

国内首发的9只公募REITs均投资于基础设施，包括仓储物流、产业园区、收费公路和环保设施四大领域。

那么国内公募REITs究竟值不值得投资呢？什么样的投资者适合投资？

首先，根据资产配置理论，投资的资产彼此之间相关度越低，其分散风险作用越好，同时能够在不降低预期收益的情况下降低风险，提升资产组合的整体性价比（专业术语：拓宽有效前沿）。

其次，具有较为稳定的现金流。公募REITs产品要求每年将可供分配现金流的90%进行至少一次的分红。由于9只产品均投资具有稳定现金流收益的项目，所以在项目运营达预期的情况下，能够满足投资者对现金流的需求。

此外，具有一定的流动性。虽然基金本身是封闭式，但是基金份额可以在二级市场交易，具有一定流动性。

不过投资都是有风险的，公募REITs同样具有风险，其风险主要来自基础设施运营情况受到行业变化影响，运营管理机构的服务水平和管理能力影响等。比如，疫情造成经济停摆，高速公路的收费就会减少。从风险等级看，我们看到大部分公募REITs产品的风险等级在中等风险左右，即介于股票型和债券型之间。

总结

对于投资者而言，公募REITs是一个低门槛投资不动产的工具，其与传统的公募基金相关度低，具有良好的资产配置价值。但投资者也要注意，公募REITs在资产配置中的角色并非固收基金“压舱石”作用，更多的应该将其视为中等风险和中等预期收益的产品看待，然后根据自己的风险承受能力，确定配置的比例。