来源：物业K线

上市后的第一笔并购，建发物业（02156.HK）隔了12天再发补充说明。

7月12日，建发物业更新了收购洛阳泉舜物业服务有限公司（简称“泉舜物业”）的资料，内容涉及泉舜物业财务资料和收购代价的说明。

正式的收购公告，在7月1日已经公布。建发物业间接全资附属公司怡家园（厦门）物业管理有限公司（简称“怡家园物业”）以3739.32万元的价格，收购泉舜物业51%股权，收购市盈率约为16.89倍。

与对价一同公布的，还有泉舜物业的业绩情况。截至4月5日，泉舜物业的净资产只余下注册资本，并且同期的净利润为“0”。补充公告中，建发物业对这两则数据做出了解释，却引起资本市场的反弹。

公告的内容立竿见影，资本市场次日开盘便做出股价下调的回应。不过，这次的股价走势和第一则公告时略有出入。

股价走势两级

一笔并购的两则公告，股市却呈现两种状态。

第二则公告后，股价明显下行。补充说明公告在7月12日晚间发布，次日开盘不到两小时，股价就跌至谷底，之后虽有提振，但在午盘之后再度下跌。截至收盘，股价也未回到开盘标准。

7月13日上午9：30-10：50，股价从5.16港元下挫至5.08港元，跌幅达到1.55%。随后股价逐渐回温，13：20股价回至开盘价格后再次下滑，截至收盘报价5.09港元/股，整体下跌1.36%。

影响还在继续，股价下跌也未停止。截至7月14日收盘，报价5.03港元/股，较当日开盘下跌1.18%，而较7月13日开盘价已经跌去2.5%。

然而，在上一篇收购公告发出后，股价不仅没跌，反而逆势上扬。不过，也有可能是次日的利好消息冲淡了资本的情绪，才使得股价达到了峰值。

两次公告的时间线拉得较长，留给投资者反应的时间也足够，股价随着资本态度曲折前行，更是出现了“M”形的股价走势。

7月1日，建发物业首次公布收购消息，标的业绩、对价等数据直白地展露出来。股市的态度本应在第二天表露出来，然而次日一早建发物业公布了一则股权激励的利好消息，混淆了视线，以至于持续5天股市遇热。7月2日-7月6日收盘，股价上调8.11%。

公布说明细则，正处于“M”形股势的第二段下跌期。目前股价还在往下走，不过早期利好消息带来的上涨足以填平下滑态势，截至7月14日收盘，股价较7月2日开盘仍增长了4.57%。

泉舜集团抽走2300万资产

股市的反应，源自收购标的的质量。眼下，泉舜物业正处在资产流失，负债高企，一季度净利润成空的情况。

成立于2003年的泉舜物业，历来属于泉舜集团的产业。建发物业完成收购前，泉舜集团持有物业100%股权。收购后，建发物业则持有51%股权，将泉舜物业的财务纳入报表内，余下49%继续由泉舜集团拥有。

留49%股权放到泉舜集团手中，建发物业或许有拴住原股东的想法。公告表示，双方的交易还涉及到禁售期，即交易完成登记的5年内，未经其他股东同意，不得将股份售于第三方。

之所以有这种设定，与泉舜物业的成色有关。目前，其业务范围主要包括住宅物业的物业管理服务、房地产咨询服务、管家服务及停车场管理服务，并以洛阳、郑州、厦门及漳州为主要经营地点。截至2020年12月8日，在管项目12个，管理面积191万平方米。

最大的隐患，便是其资产和业绩状况的不稳定性。

泉舜集团作为泉舜物业的前大股东，在出售资产前抽走了2300万元净资产，仅给泉舜物业留下500万元注册资本保底。

截至2020年底，泉舜物业的总资产和净资产约为5195万元、2836万元。三个月后，总资产和净资产分别为2580万元、500万元，其中约2300万元的净资产落入了泉舜集团的口袋。

虽然总资产和净资产均有回落，但是其负债情况并未改善。按照总负债=资产（2580万元）—所有者权益（500万元）来计算，其负债仍有2080万元，为净资产的4倍有余。

净资产骤减的同时，净利润也已归零。

截至去年底，泉舜物业的净利润约为430万元，照此计算，3739.32万元的收购价格约为净利润的16.89%倍。这一PE放在上市物企的收购中，属于中等水平。

不过，截至4月5日，其净利润却已经归零。对此，建发物业解释道：“泉舜物业今年收益约为1340万元，同期的经营成本达到了1220万元，并且在一季度对设备进行了年度大修，导致净利润水平下降。”

下滑的续约率

去年底，建发物业手中的现金同比增长1451.37%至8.86亿元，充裕的现金激发了收购的念头。除此之外，泉舜物业的物业管理服务也是其挑选依据之一。

收购泉舜物业的三项理由，建发物业都围绕物业管理服务展开。

截至2020年，建发物业收入10.29亿元，同比增长28.4%。2017年-2019年，建发物业营收分别为4.47亿元、6.09亿元以及8.01亿元，复合年增长率为33.9%。

建发物业的三项主营业务中，物业管理服务一直占据主要位置，不过近几年，物业管理服务的收入占比持续走低。2020年，物业管理收入5.78亿元，占比56.24%。2017年-2019年，物业管理收入占比分别为67.73%、65.73%、60.69%。

收购泉舜物业，或许是为了拉住其日渐下滑的续约率。

根据上市介绍书数据，其物业管理服务合同续约率已连续多年呈现下滑趋势，2017-2019年以及2020中期，续约率分别为95.0%、92.7%、86.7%及85.7%。

根据中指院数据统计，百强物管公司在2016年至2019年间的平均续约率为98.3%，且没有明显趋势性变化。参考2019年末数据，建发物业的续约率已经低于行业均值11.6个百分点。

续约率降低体现到规模上，便是管理面积的减少，尤其是非住宅面积的下滑。

过去一年，整体在管面积扩增至2560万方，不过非住宅项目的在管面积及占比不增反降，规模由274.5万平方米降至246.8万平方米，占比由28.4%降至26.5%。与此同时，非住宅领域的营收占比也从28.4%下降至26.5%。

“非住宅项目在管面积减少主要是其自愿不续约若干非住宅物业服务合同。”建发物业在业绩报告中表示。