出品：大眼楼管

作者：肖恩

随着房地产行业调控的深入，从三道红线到两集中供地，从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中，17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点！过去两年倒闭了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。

“内卷”这个词适用到房地产业，就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段，行业集中度将持续提升，有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企，通过杜邦分析梳理各房企的ROE，从中找出各房企的盈利模式，试图找寻行稳致远的“剩利者”。

美的置业作为美的控股属下企业，坚持房地产开发、大服务、产业、商业四大主航道业务协同发展。但ROE近5年连续下滑，踩在20%的线上，销售净利润率相对低迷，2020年跌破10%，总资产周转率企稳在0.2左右，处在统计房企的中上游水平，并未体现出明显的管理优势。相对来说，美的置业的财务更为激进，整体的权益乘数大于10，即资产负债率大于80%。2020年报显示，美的置业也踩1条红线，处在黄档。

ROE连续4年下滑 站在20%线上

统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现，ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。美的置业过去几年的平均ROE先升后降，2016年-2017年，房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售，届时房地产行业从居民加杠杆开始，逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏，而美的置业的平均ROE则呈现出连续下滑的趋势。

截止2020年，美的置业的平均ROE从2016年的56.78%降低至20.74%，但其在所有统计的100家上市房企中仍位列第21位，处于上游水平。此外，在规模相当的房企中处于中游水平，低于奥园、祥生和新力地产，高于华发、建发等。

净利润率同规模里中等 降低10%以下

观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况，从2017年开始，净利润率出现了比较明显的趋势性下滑，从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5个百分点。

值得注意的是，利润率的下滑情况，是大小房企均需面对的困境。

美的置业过去几年的净利润率基本维持在10%出头的水平，截止2020年，净利润率降低至9.14%，其在所有统计的100家上市房企中位列58位，在规模相当的房企中处于位置处于中游水平。可见，美的置业近年来ROE下滑与净利润表现低迷有关，而在未来的大环境下，美的置业的净利润率仍或将面临考验。

权益比例较高但较为稳定

面对行业调整期，不少房企会选择报团取暖，一是减少自身的风险，二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升，尽管这里面存在明股实债的情况，但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化，会在项目结转时变成利润分配的变化，过去几年，行业内少股股东损益占比明显升高，相应地归母股东利润的占比则是下滑。

在归母利润占比方面，美的置业近几年的数据比较稳定在90%出头的水平，但这个比例仅列在统计百家房企的36位，位于中上游水平。可见，尽管头部整体权益比例有所下降，但是整体的权益比例是不低的，预计合作开发的程度未来或将进一步加深。在同规模房企中，美的置业再次位于中上水平。

总资产周转率稳定在0.2

通常来说，如果说单个项目的利润率下滑，那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目，加快周转赚到和以前一样的利润，但“薄利多销”显然会更累，但这毕竟是挽救利润的一种方法，也对开发商提出了更高的要求。

Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑，从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均总资产周转率方面，美的置业过去几年基本稳定在0.2的水平，并没有体现出明显的管理优势。而在所有统计上市房企中，位列56位，仅处在中游水平。

杠杆率相对激进

权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况，但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年，在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样，有明显的波动。在2016-2018年，房企经历一轮加杠杆的过程，而在2018-2020年则在逐渐降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此缓慢也是情理之中。

在平均权益乘数方面，美的置业为12.79，大于10，即资产负债率大于80%。在所有统计上市房企中，位列18位。2020年报显示，美的置业也踩1条红线，处在黄档。

综上，美的置业的平均ROE位列中上游，体现出了其综合盈利能力较强的一面，这其中，主要是由于美的置业净利润率表现相对低迷而权益系数表征的杠杆率较为激进。值得注意的是，美的置业的平均ROE已经连续多年下滑，未来或仍将面临考验。

附注1：在统计A+H上市房企的杜邦分析数据：

附注2：各个指标的计算公式

平均ROE=归属母公司股东净利润/[（期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益）/2]*100%；

净利润率=净利润/营业总收入；

归母利润占比=归属母公司股东的净利润/净利润；

平均总资产周转率=营业收入/[（期初资产总计+期末资产总计）/2]；

平均权益乘数=平均总资产/平均归属于母公司的股东权益。