出品：大眼楼管

作者：肖恩

随着房地产行业调控的深入，从三道红线到两集中供地，从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中，17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点！过去两年倒闭了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。

“内卷”这个词适用到房地产业，就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段，行业集中度将持续提升，有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企，通过杜邦分析梳理各房企的ROE，从中找出各房企的盈利模式，试图找寻行稳致远的“剩利者”。

信达地产是中国信达旗下房地产上市公司，以房地产开发为核心，以商业物业经营管理、物业服务、房地产专业服务为支持。但近两年公司的平均ROE下滑明显，2020年仅为6.68%，销售净利润率也在2020年下滑至6.74%，总资产周转率企稳回升至0.25，处在统计房企的中上游水平，体现出一定的管理优势。相对来说，信达地产的财务更为稳健，整体的权益乘数小于5，即资产负债率小于75%。2020年，公司剔除预收款后的资产负债率约为69.52%，净负债率约为68.07%，现金短债比1.11，“三道红线”全线达标，再次归为“绿档”。

ROE连续两年下滑 仅有6.68%

统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现，ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。信达地产过去几年的平均ROE先升后降，2016年-2017年，房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售，届时房地产行业从居民加杠杆开始，逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏，信达地产的平均ROE从10%升至14.46%。不过在前两年的冲顶后，房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。

截止2020年，信达地产的平均ROE降低至仅有6.68%，其在所有统计的100家上市房企中位列第74位，处于下游水。

净利润率同规模里中等 降至15%以下

观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况，从2017年开始，净利润率出现了比较明显的趋势性下滑，从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5个百分点。

值得注意的是，利润率的下滑情况，是大小房企均需面对的困境。

信达地产过去几年的净利润率先升后降，截止2020年，净利润率为6.74%，冲上13%后又再次回落，其在所有统计的100家上市房企中位列73位，在规模相当的房企中处于位置处于中游水平，低于景瑞控股、上坤集团，高于银城国际和、华远地产、五矿地产。由此看来，信达地产的低ROE主要是由于低利润率造成的。

权益比例较高且较为稳定

面对行业调整期，不少房企会选择报团取暖，一是减少自身的风险，二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升，尽管这里面存在明股实债的情况，但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化，会在项目结转时变成利润分配的变化，过去几年，行业内少股股东损益占比明显升高，相应地归母股东利润的占比则是下滑。

在归母利润占比方面，信达地产近几年的数据比较稳定在80%以上的水平，但这个比例仅列在统计百家房企的42位，位于中下游水平。可见，尽管头部整体权益比例有所下降，但是整体的权益比例是不低的，预计合作开发的程度未来或将进一步加深。

在同规模房企中，信达地产位于中上水平，仅低于国资背景的华远地产，但高于景瑞、银城国际等一众民营房企。

总资产周转率有所上升

通常来说，如果说单个项目的利润率下滑，那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目，加快周转赚到和以前一样的利润，但“薄利多销”显然会更累，但这毕竟是挽救利润的一种方法，也对开发商提出了更高的要求。

Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑，从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

但在平均总资产周转率方面，信达地产过去几年有所上升，2020年收在0.25的水平，体现出了一定的管理优势。而在所有统计上市房企中，位列22位，低于银城国际、上坤地产，但高于华远和五矿地产等。

杠杆率相对稳健

权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况，但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年，在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样，有明显的波动。在2016-2018年，房企经历一轮加杠杆的过程，而在2018-2020年则在逐渐降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此缓慢也是情理之中。

在平均权益乘数方面，信达地产为4.29，小于10，即资产负债率小于75%。在所有统计上市房企中，位列86位，在同规模中基本是杠杆率最低的房企。这基本是符合我们一贯的认知的。

综上，信达地产的平均ROE位列下游，体现出了其综合盈利能力较弱的一面，这其中，主要是由于信达地产的杠杆率较为保守，且净利润率下滑较快所致。

附注1：在统计A+H上市房企的杜邦分析数据：

附注2：各个指标的计算公式

平均ROE=归属母公司股东净利润/[（期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益）/2]*100%；

净利润率=净利润/营业总收入；

归母利润占比=归属母公司股东的净利润/净利润；

平均总资产周转率=营业收入/[（期初资产总计+期末资产总计）/2]；

平均权益乘数=平均总资产/平均归属于母公司的股东权益。