“迷你”房企南国置业的“体量之惑”

本报记者/郭阳琛/张家振/上海/南京报道

在土地市场沉寂超半年后，南国置业股份有限公司（以下简称“南国置业”，002305.SZ）将土储扩张的“战场”选在了湖南长沙。

近日，南国置业发布公告称，公司全资孙公司武汉悦汉企业管理咨询有限公司成功竞得位于长沙市岳麓区望岳街道藕塘村一宗国有建设用地使用权，成交价约为7.12亿元。

而南国置业上一次在土地市场公开拿地还是在2020年11月。彼时，南国置业联合华润置地、金地集团和前海控股竞得深圳市前湾片区1宗住宅用地。而在当年9月，其还拿下了南京市江北新区1宗地块，同时入股了邻近的3宗地块。这5宗地块，已是南国置业在2020年土地市场中的全部收获。

南国置业在房地产界有“迷你”房企之称。截至6月10日，公司总市值仅为35.38亿元，2020年实现营业收入40.25亿元，同比下降36.80%；当期实现净利润2040.56万元，较上年同期增长105.75%。而公司在2020年成功实现扭亏为盈，也与年末突击“卖子”直接相关。

“要把规模做上来，整个公司的业绩才可以平滑一些。”南国置业董秘畅文智在接受《中国经营报》记者采访时直言，南国置业本身的体量不大，单一项目的结转周期就会影响到公司的（财务）周期，“这几年拿地少了，等开发项目要结利时就容易出现问题。”

南京项目涉嫌捆绑“装修包”

南国置业大本营位于湖北武汉，是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业，商业地产板块拥有“南国大家装、泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊”四条产品线。在地域拓展方面，公司项目已实现在武汉、成都、重庆、深圳、南京、荆州和襄阳等城市的布局，但大多集中于武汉。

记者梳理发现，在2020年，南国置业的新增土储仅有5宗，其中有4宗位于江苏南京的江北新区。当年9月，经过22轮竞价，南国置业以总价15.9亿元摇号竞得G14地块，成交楼面价约23324元/平方米。此后的10月16日，南国置业与南京招商地产成立合资子公司用于投资、开发和建设G14项目。其中，南国置业持股51%，南京招商地产持股49%。

同时，南国置业以相似的方式入股G13、G15和G16地块，分别持股49%、25%和20%。其中，G13、G14地块被命名为长江时代·1314，由南京招商地产负责操盘运营；G15、G16地块被命名为长江时代·1516，操盘方则为保利。

据南国置业一系列公告，公司为上述地块的项目公司合计提供财务资助14.04亿元。

不久前，记者现场走访获悉，长江时代·1314和长江时代·1516简装均价在32750元/平方米左右，而“装修包”价格则为1514元/平方米，提升主要体现在装修材质和品牌两方面，还增配了定制玄关柜、电动晾衣架、消毒柜和地暖等。此外，“装修包”可以贷款，但不包含在首付中。

“买‘装修包’我可能会赚1万元，但不买‘装修包’我就要被罚5万元。所以，你不买的话我是不会通知开盘时间的。”长江时代·1516置业顾问向记者坦言。

长江时代·1314置业顾问则向记者暗示：“我只能跟你说，上一期我们项目首开1000多套房源，99%的购房者都买了‘装修包’，说白了这部分就是开发商的利润，多少也得让我们赚点。”

对此，畅文智表示，南国置业在上述项目中只是小股东，经营上的具体问题需要询问操盘方。

“不卖‘装修包’是不可能对销售人员进行罚款的，但确实他的佣金会少一些。我们项目的‘装修包’价格较低，在项目首开中购买‘装修包’的客户很多但达不到置业顾问说的99%。”长江时代·1314操盘方、南京招商地产相关负责人在接受记者采访时直言，后续我们也会更加严格管理销售人员的说辞。

同时，对于长江时代·1516同样存在涉嫌捆绑“装修包”的问题，记者多次联系保利江苏公司，其营销管理部一位马姓负责人婉拒了采访。

突击“卖子”扭亏为盈

近年来，越多越多的中小地方房企正遭遇“扩张之困”和“体量之惑”。有“迷你”房企之称的南国置业也不例外。

记者梳理发现，南国置业在其“大本营”武汉已多年没有公开拿地的记录。

对此，畅文智告诉记者，其实南国置业在全国多个重点城市都在积极参与土拍。今年武汉的首次集中供地也将马上开始，“但最终（是否）一定能够拿下来，每个企业都有自己的一本账。”

不容否认的是，在武汉等地陷入土储扩张困局也直接影响到了南国置业的业绩。财报数据显示，2020年，公司实现营业收入40.25亿元，同比减少36.80%。对此，南国置业方面归咎于“疫情影响”。

但出人意料的是，南国置业2020年的净利润却从上一年亏损1.79亿元快速逆转为了盈利0.33亿元，同比增长高达118%。而在2020年三季度末，南国置业还处在净利润亏损8514.30万元的焦灼之中。

原来，2020年12月16日，申银万国创新资本管理有限公司作为唯一受让方，以6.45亿元在北京产权交易所竞得南国置业子公司湖北森南房地产有限公司（以下简称“湖北森南”）100%股权。12月18日，南国置业已收到转让价款6.45亿元。

南国置业在公告中曾表示，此次交易产生投资收益约3.2亿元归属非经常性损益。而全年的非经常损益也仅为-3.24亿元，绝大部分都来自出售湖北森南。出售股权为公司贡献的净利润占净利润总额的比例高达1014.72%。

事实上，湖北森南曾是南国置业的“现金奶牛”之一。相关数据显示，2019年，湖北森南的营收和净利润分别为24.42亿元和1.66亿元，而同期南国置业的营收和净利润分别为63.69亿元和-1.79亿元。也就是说，湖北森南在2019年为南国置业贡献了超过三分之一的营收。

“现在，我们的房子不一定非要等到最后再面向终端消费者一套一套地去卖，可能建到一半就会把整个公司卖掉，然后再去做下一个项目。我们必须让业务循环起来，否则钱投出去之后会全沉淀下来，那再想发展就有问题了。”畅文智说。

发力轻资产与地产金融

2020年对于南国置业来说是“调整转折年”。

受疫情等因素影响，南国置业开始调整业务模式，住宅开发由原来的“投资+操盘”调整为投资管控模式，同时业务进一步聚焦商业主营业务，以进一步解决与电建地产间的同业竞争问题。

当年6月7日，南国置业发布吸收合并电建地产并募集配套资金暨关联交易预案。此后的9月22日，这一重组方案顺利获得国资委批复。

根据上述预案，南国置业拟通过向电建地产全体股东中国电建、电建建筑非公开发行股份及支付现金的方式，对电建地产进行吸收合并，并募集配套资金。吸收合并完成后，电建地产将注销法人资格，由南国置业作为存续主体，中国电建将成为南国置业的控股股东。

在吸收合并电建地产并拥有国企背景后，南国置业借助中国电建和电建地产两大平台的资本及资源优势，开始在地产金融领域发力。

财报显示，南国置业在2020年全年新增银行贷款13.69亿元，信托贷款13亿元，发行超短融、应收账款ABS产品共计5.12亿元；同时也顺利发行了首单类Reits产品“申万宏源-电建南国疫后重振资产支持专项计划”，共计金额18.1亿元，增信主体为电建地产。

畅文智告诉记者，公司依托控股股东电建地产的央企背景，在政府资源和融资能力等方面比之前有了很多提升，“下一步可能还会看到类似的动作，我们会不断地把这些资源、资产变成现金，然后再投入到下一个项目中。”

“报告期内，公司控股股东电建地产为公司提供了强大的资金、信用支持，同时在土地储备、业务拓展、外部资源导入等方面，公司也与控股股东进行了大量的协同合作。”南国置业方面也表示。

但由于受电商冲击、供给增加和城市外溢等因素影响，南国置业也提出了向输出轻资产转型。在南国置业董事、总经理胡泊看来，“专业团队”、“品牌效应”和“连锁化”是公司实现轻资产发展的必备条件。公司通过与电建地产共享商业渠道等资源，打造资产经营管理体系，同时通过不同产品线的打造，为轻资产输出打造品牌之路。

据畅文智透露，在产业地产方面，公司在武汉打造的华中小龟山金融文化公园已顺利竣工，目前已有国内及湖北省内龙头金融平台入驻，未来将有望被打造为武汉市乃至湖北省有影响力的金融产业园区。“我们在湖北省外也有好几家正在洽谈，项目位于北京和江西等多个省市。”