公募REITs的投资价值？

公募REITs的价值本源

公募REITs价值本源来自底层实物资产经营现金流的预期。底层资产一般分为两种类型的收益，分别为产权类和特许经营权类。

1）特许经营权类资产（高速公路等资产）：

该类资产特许经营期限一般最长不超过30年，在收费期限届满后需无偿归还政府、资产价值到期将归零，因此资产估值客观上会呈现“逐年递减”的特征，预期现金分派率会呈现前低后高的特征。因此对于此类资产，可通过投资内部收益率（IRR）来衡量收益情况。

2）产权类资产（产业园区、仓储物流等资产）：

产权类资产权属价值总体上具备长期延续的可能性，资产估值相对稳定，在使用期限到期后资产价值不会归零。因此产权类资产的收益可以适用现金分派率衡量。

公募REITs的产品属性

产权类资产权属价值总体上具备长期延续的可能性，资产估值相对稳定，在使用期限到期后资产价值不会归零。因此产权类资产的收益可以适用现金分派率衡量。

公募REITs的产品定位

1）投资门槛低：基础设施公募REITs可以让投资者们用较少的资金参与到大型的基础设施项目中，从而分享项目的运营收益和增值收益。

2）收益较为稳定：底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，收益较为稳定。

3）强制分红：基础设施基金应当将90%以上可供分配金额以现金形式分配给投资者，每年产生的现金流高比例强制分红。

4）投向明确：与传统公募基金投资于股票和债券不同，公募REITs高比例持有稳定现金流的基础设施资产，要求80%以上投资于基础设施资产支持证券从而间接投资于基础设施资产。

5）风险收益特征：预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。

特别提示：本基金基础设施项目广河高速（广州段）特许经营权将于2036年12月16日到期，基金净值会随着特许经营权剩余期限的缩短而不断递减，基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还。

本基金风险等级：中风险（R3）。本材料不作为任何法律文件，基金管理人不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人和股东实行业务隔离制度，股东不参与基金资产的管理。公开募集基础设施证券投资基金采用"公募基金+基础设施资产支持证券"的产品结构。本基金主要风险包括但不限于高速公路项目处置价格波动及处置的不确定性风险，流动性风险，发售失败风险，本基金整体架构所涉及相关交易风险，停牌或终止上市的风险，基金提前终止风险，外部借款风险，基础设施项目的政策风险，市场风险，现金流预测风险及预测偏差可能导致的投资风险，估值风险，不可抗力风险等。以上风险揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者应认真阅读《基金合同》、《招募说明书》及《产品概要》等法律文件，了解本基金的风险收益情况，结合自身投资目的、期限、投资经验及风险承受能力谨慎决策并自行承担风险。