凯德闯入产业园，亿达拯救现金流

来源：地产K线

原创 魏薇

耗了8个月，中民投还没把亿达中国卖出去。

5月26日，亿达中国（03639.HK）发布公告称，控股股东中民嘉业出售公司股权的事情仍在讨论中，尚未签订协议。早在去年9月，中民嘉业已与潜在买方洽谈出售亿达中国事宜，这笔买卖谈了足足8个月。

截至目前，中民投旗下中民嘉业持有亿达中国15.81亿股股份，相当于后者已发行股份的约61.20%。若出售的部分超过30%，将触发强制性全面收购要约，交易落实后，则会导致亿达中国控制权的变动。

好货不愁卖，好店不愁客。出售事项一直没有“重大进展”，是中民投不急卖，还是亿达中国难卖？

拯救现金流

中民投卖亿达似乎进入了持久战，这期间亿达却没少变卖资产。

5月26日晚间，亿达中国公告称，以5.01亿元的价格转让大连软件园腾飞发展有限公司50%股份，买方是凯德集团。

据了解，大连软件园腾飞园区由腾飞集团和亿达中国联手打造，双方各占50%股权，腾飞集团则为凯德集团所有。目标公司主要从事物业投资，持有位于中国大连总规划建筑面积约为44.37万平方米的投资物业。

实际上，凯德集团在中国内地的收购主要集中在写字楼和购物中心项目，较少涉及物流和产业园区项目。不过，这个项目正处于“红利期”。2020年目标公司实现净利润1.64亿元，较2019年的0.26亿元，大幅增长5.3倍。

此次收购完成后，凯德将持有该项目100%股权。亿达中国表示，出售事项所得款项净额将用作偿还集团的债务。

亿达中国的资金短缺问题已存在多时，先后多次转卖公司项目以获得现金流入。如2019年10月，亿达中国作价8.7亿元处置了子公司武汉春田股权。

今年3月，亿达中国以12.73亿元的代价将亿达物业出售予龙湖集团，以缓解资金问题。这并不是亿达中国第一次出售公司给龙湖集团，早在2018年5月，亿达中国就曾以26.03亿元的价格，将大连高新园区的若干物业出售予龙湖集团。

亿达中国的资金短缺，与中民投大有关联。2016年11月，中民投旗下中民嘉业斥资逾30亿港元入主亿达中国，成为其控股股东。不到三年，中民投被实施资产冻结，导致亿达中国42.77亿元的贷款触发提前赎回条款，其在资本市场的融资也受到了影响。

亿达中国曾多次在公告透露，因中民投流动困难，导致自身未偿还贷款触发提前偿还的金额两度增加。

此外，亿达中国的主营业务为产业园区，曾与万达并称为大连“地产双达”。通常来讲，产业园区的项目投资大、成本回收期长，资金沉淀较多。

2020年，亿达中国销售额同比减少22.61%至56.01亿元。2016年至2019年则分别录得83.05亿元、72.63亿元、85.37亿元、72.37亿元的销售额。

截至2020年末，亿达中国一年内须偿还债务（银行贷款、其他贷款）合计118.68亿元，同期现金及银行结余（包含受限制现金）约为15.7亿元。

或许，早日挣脱中民投的枷锁，对亿达中国来说是一个转机。

中民投变现

中民投曾被誉为中国版“大摩”，3年时间，资产规模从300亿猛涨至3000亿。亿达中国只赶上了辉煌期的“小尾巴”，被收购后不久，中民投出现了流动性危机。

2019年初，中民投将上海董家渡13、15地块这一优质资产以121亿元出售予绿地集团，但这笔资金流入并没有很好地缓解其债务问题。2019年2月，中民投的债务危机显露，一笔30亿元的债权兑付延期，出现技术性违约。

危机之下，中民投开启了“卖卖卖”模式，转让阳光城股份、把物业卖给雅居乐、把中民爱普卖给世茂等等。多次出售资产后，中民投旗下的优质资产已所剩不多。在其庞大的投资版图中，重资产投资占了多数，其中也不乏地产公司。

截至目前，在中民投的对外投资中，有“房地产”、“置业”字样的境内子公司共30家，其中4家已注销。然而26家与地产相关的子公司中，中民投的持股比例并不高，持股超过50%的仅有2家公司；持股在10%及以下的有21家，占比超过八成。通过抛售地产筹钱还债的路子，已越来越窄。

今年5月7日，中民投在本年度第4次被列为被执行人，当前被执行总金额近47亿元。法定代表人吕本献被限制高消费。近一年以来，中民投共计被执行5次，执行金额19.93亿元，其中3次均是与大连银行的借款合同纠纷。

目前，以中民投为发行主体的存量债有3只，包括”18中民G2”、”18中民G1”、”16民生投资PPN002”，存量债余额超过28亿元。其中，应于2019年4月8日到期的“16民生投资PPN002”，未及时兑付，发生债务违约，违约债余额8.5亿元。