来源：银柿财经

5月24日起，备受投资者关注的首批9单公募REITs陆续开启询价。

5月17日，首批9单公募REITs基金正式获得证监会批复。19日，产品陆续发布询价公告、招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议，并预计在5月底正式开售。而这距离2020年4月，证监会和国家发改委联合发布通知，境内基础设施公募REITs试点正式起步仅仅过去了一年时间。

伴随着首批9单公募REITs基金落地，资产配置市场又多了一个万亿量级的新选择。

这些公募REITs产品包括：沪市的华安张江光大园REIT、浙商沪杭甬杭徽高速REIT、富国首创水务REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT；深市的红土创新盐田港仓储物流REIT、中航首钢生物质REIT、博时招商蛇口产业园REIT、平安广州交投广河高速REIT。

底层资产优质

REITs的英文全称为Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金，指依法向社会投资者发行收益凭证公开募集资金，通过不动产支持证券等特殊目的载体持有不动产项目，由管理人主动管理运营上述项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

本次试点首发的9单公募REITs集中在基础设施建设领域，以基础设施项目产生的现金流作为偿付来源，通过资管专项计划，向投资者发行代表财产权益的有价证券，以此突破公募基金投资限制，实现基础设施项目的“曲线上市”。

值得注意的是，本次首发的9单公募REITs均为地方发改委报送，经国家发改委遴选后推荐至证监会。从最初的200多个申报项目，审核删减到不足30个，最终核定9个首发项目，可谓“百里挑一”。

首批9只产品底层资产主要分为收益权类和不动产产权类，覆盖仓储物流，高速公路、机场港口等交通设施，水电气热、污水处理等市政设施，产业园区等工业设施，地域分布在江苏、浙江、深圳等发达省市。具备现金分红持续稳定、经营能力强、流动性相对较好，价格波动相对稳定等优势。如高速公路、水电气热具备刚需属性，现金流稳定、充足；如仓储物流、产业园区具备区位优势，周边产业链丰富。

9单首发公募REITs的管理人也是国内知名的机构，如中航证券、红土资管、中金公司等，具备丰富的资产证券化项目发行经验，成功探索、发行过多起私募REITs项目。

参与热情高涨

本次首发的9单公募REITs合计募资规模高达300亿元左右。目前9只产品的战略配售比例均超过55%，较高者如浙商沪杭甬杭徽高速REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、平安广州交投广河高速REIT甚至高于70%，机构投资者普遍看好。

个人投资者份额部分，9只产品的认购比例在15%~30%左右，达到30%的有华安张江光大园REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT。

REITs发行存在询价环节，从9只产品的询价公告来看，询价区间一般在2~5元，部分高至12~14元。产品将通过向战略投资者定向配售、向符合条件的网下投资者询价发售及向公众投资者公开发售相结合的方式进行发售。

公募REITs为投资者提供了以较低门槛参与不动产市场投资的机会，同时，REITs份额可以在交易所交易，为投资者提供了便利的交易方式和充足的流动性，也为长期资金大类资产配置提供了一个稳健的新选择。

从前期的路演和投资者教育情况来看，机构投资者反馈的产品认识程度和申购热情均高于预期，包括券商自营部门、银行理财端、知名产业投资基金、保险资管等均表示了极大地参与热情。如博时招商蛇口产业园REIT，在战略配售阶段便锁定了10余家战略投资者。

普通投资者可以参与

在境外成熟市场，REITs是和股票、债券并列的大类金融资产，作为REITs发源地的美国，截至2019年末市场规模约1.3万亿美元，占美国GDP规模的6.5%。优质的REITs产品具有中等收益、中等风险和分红稳定的特征，能较好地匹配居民养老金储备、增加财产性收入的投资需求。

从9只首发产品已经公布基金招募说明书来看，预计现金流分派率为4%-12%，投资者收益主要来源于期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长收益。

过去30年，美国的REITs年化回报率约为12%，和标普500指数收益率不相上下，股息率绝大部分时间高于美国10年期国债收益率。又因其投资标的区别于股票和债券，普通投资者在资产配置中适当加入公募REITs，可以降低组合波动，提升风险收益比。

募集期内，投资者可以联系开户券商，通过券商交易软件参与场内认购，也可以通过基金管理人的直销网点或其委托的销售机构销售网点参与场外认购。上市交易之后，投资者可以采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等方式参与二级市场REITs份额交易。

但是公募REITs风险收益特征介于股票和债券之间，属于中风险的基金产品，其价格波动和风险也高于债券，上市后发生折价也是有可能的。普通投资者应对底层资产的类型、地域，管理人的运营能力等事先进行充分的了解，也要有充足的风险防范意识。