出品：新浪财经上市公司研究院

作者：陈宪

物业公司上市前仆后继，5月10日北京京城佳业物业管理股份有限公司（以下简称“京城佳业”）递交港股上市申请。京城佳业为城建集团下属的四家物业资产整合而来，2020年12月才正式成立，是一家拥有国资背景的物管公司。

在房地产行业，国资背景具有融资优势，但物管行业融资需求并不迫切，反而是关联方输送的面积更为重要。京城佳业可以预期发展稳定，但增长缓慢、净利率低迷也是其特点。

“京城”物业 在管319条胡同

“京城”二字能出现在公司名称，某种程度上体现了京城佳业的不同寻常。

与其他物企相比，京城佳业有两个特征：一是国企背景。股东方分别为城建集团及其附属公司（包括城建发展和住总集团）、城建发展、住总集团以及天街集团。京城佳业的重组和成立是在首都国资国企改革背景下，获得了北京市国资委和东城区政府的支持。

甚至于“京城佳业”这个品牌是在2020年12月22日才成立，由城建集团整和城承物业、重庆物业、城建置业、北宇物业四个物业资产而来。2021年，将是京城佳业成立后的第一个完整运营年度，妥妥的物业“新兵”。

第二个特征是京城佳业在管319条胡同，在管胡同面积约6.1百万平方米，2020年合同经营额70百万元，在北京胡同物管市场占比超30%，是胡同物管服务领域的领跑者和标准制定者。

可惜胡同市场比较难讲故事。根据中指院预测，截至2025年北京市胡同物业市场规模预计将达720百万元，总面积31.8百万平方米。市场规模仅相当于一家中小型物管公司，对京城佳业增长助力有限。

国资背景下的增长缓慢

从整合成立到递表上市，京城佳业只用了5个月的时间，客观上扮靓财报的准备时间不足。近3年业绩显示，京城佳业也的确带有国企特点，比如增长缓慢。

2018-2020年，京城佳业实现营业收入9.2亿元、10.5亿元、10.9亿元，同比增长13.9%、4.32%；实现年内溢利4138万元、5112万元、6876万元，同比增长23.5%、34.5%。营收规模在10亿元左右徘徊。

从收入结构看，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大业务只有基础的物业管理服务收入持续在增长。从2018年的5.6亿元增长到2020年的7.3亿元，占比从61%提升至67.2%。单一的业绩驱动力使得收入结构越发集中，2020年公司收入增速放缓，也主要是因为在管面积增长仅36万平方米，2019年这一数据是294万平方米。另一方面，基础的物管服务毛利率提升不易，这些都是阻碍京城佳业未来发展的不利因素。

作为特色被提出的胡同物业在管规模为6.1百万平方米，住宅物业为20.5百万平方米，实际上京城佳业还是一家传统的住宅物管公司。

截至2020年末，京城佳业合同面积及在管面积分别为31百万平方米、29.1百万平方米，储备面积仅1.9百万平方米。而2020年，至少有6家物业股新增在管面积在50百万平方米以上。京城佳业过去2年签约建筑面积增长2.25百万平方米，还不够2019年的在管面积增长。公司储备之贫瘠，与同行差距甚远，只够保证未来一年的增长。

值得注意的是，这已经是城建集团旗下较为优质的物业资产。聆讯资料显示，集团旗下还有金宇宏物业、德意嘉物业、东岳物业、博瑞祥合物业、三河物业、银地物业6家物业公司因各种原因没有并表。它们分别对应不同的地产项目，规模小且无意在其项目外扩张。

依托于城建集团，京城佳业分布于京津冀地区的在管面积为26.0百万平方米，占在管总面积的89.3%。区域性+国资的身份，京城佳业的未来大概率取决于集团对其的定位。上市物企中同样处境的是金融街物业，后者2019年、2020年营收同比增速为13.9%、13.4%，增长同样缓慢。2020年其扣非后归母净利润甚至同比下滑了7.7%。

净利率低迷何解？

除了增长缓慢，京城佳业还有国企的另一特征。公司2020年销售毛利率为20.8%。净利率为6.3%。2020年大部分物企毛利率水平在20%~35%区间，净利率同样大部分在10%~20%区间。低于10%的净利率便是吊车尾水平。

细分毛利率来看，京城佳业有58%在管面积是来自城建集团及其合营企业，第三方面积占比38%，平均物业费稳定在2.2元左右。影响基础物业管理服务毛利率的各项数据是稳定的，其毛利率也从2018年的18.6%增长至2020年的20.3%，拖后腿的是非业主增值服和社区增值服务，毛利率均有所下降。

毛利率尚在行业正常范围内，净利率近三年分别为4.5%、4.9%、6.3%。期间费用的管控成为盈利能力的关键。而2020年数据显示，有着央企背景的招商积余营收86亿元，净利率低至4.73%；保利物业营收80.38亿元，净利率低至8.66%、中海物业营收56.1亿元，净利率低至10.61%。三家背靠大树营收规模虽大，盈利能力同样堪忧。

有业内人士曾表示，对于有这央企国企背景的物管公司而言，管理层改善盈利能力的动力或不足。资本市场业绩才是实力，京城佳业上市或也难得青睐。