一、设立环节
（一）不动产产权类
1、重组新设项目公司环节
该环节主要涉及到以下几类税费：
（1）增值税及附加（原始权益人缴纳）
增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。房地产业和建筑业的税率一般为9%。对于2016年4月30日前取得或开工的项目，其销售和出租可以选择简易计税方式，税率为5%。附加税费主要包括城建税、教育费附加、地方教育费附加等，以增值税的存在和征收为前提和依据，合计税率约为增值税的12%。
（2）土地增值税（原始权益人缴纳）
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
（3）企业所得税（原始权益人缴纳）
卖方按照25%缴纳企业所得税。应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-以前年度亏损。
（4）契税（项目公司缴纳）
契税是指在土地使用权、房屋所有权的权属转移过程中，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税，由买方承担。采用幅度比例税率，契税对应税行为实行一次课征制，实行3%-5%的幅度比例税率，现实中一般都是优惠税率1.5%-2%。还可以与当地政府沟通契税的免征。
（5）印花税（双方分别缴纳）
印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受应税凭证的单位和个人征收 的一种税，以应税凭证为课税对象。房地产交易环节中印花税按房产转移文件所载金额的0.05%征收。
2、项目公司股权出售给专项计划
该环节主要涉及到以下几类税费：
（1）企业所得税（原始权益人）
原始权益人出售项目公司股权给专项计划时，如专项计划的购买对价高于原始权益人的项目公司股权成本，则原始权益人会涉及到企业所得税的缴纳。
（2）印花税（双方分别缴纳）
印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受应税凭证的单位和个人征收的一种税，以应税凭证为课税对象。初步考虑按照股权转让文件所载金额的0.05%征收。
（二）无形资产类
1、重组新设项目公司环节
该环节主要涉及到以下几类税费：
（1）增值税及附加（原始权益人缴纳）
增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。房地产业和建筑业的税率一般为6%。但是考虑高速公路等经营收费权在各地的税务局是否可以认定为无形资产还有不确定性，因此需要与当地的税务局进行具体沟通。附加税费主要包括城建税、教育费附加、地方教育费附加等，以增值税的存在和征收为前提和依据，合计税率约为增值税的12%。
（2）企业所得税（原始权益人缴纳）
卖方按照25%缴纳企业所得税。应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-以前年度亏损。
（3）印花税（双方分别缴纳）
印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受应税凭证的单位和个人征收的一种税，以应税凭证为课税对象。房地产交易环节中印花税按房产转移文件所载金额的0.05%征收。
2、项目公司股权出售给专项计划
该环节主要涉及到以下几类税费：
（1）企业所得税（原始权益人）
原始权益人出售项目公司股权给专项计划时，如专项计划的购买对价高于原始权益人的项目公司股权成本，则原始权益人会涉及到企业所得税的缴纳。
（2）印花税（双方分别缴纳）
印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受应税凭证的单位和个人征收的一种税，以应税凭证为课税对象。初步考虑按照股权转让文件所载金额的0.05%征收。
二、运营环节
在运营环节涉及的税收，我们可以从以下几个层面去分拆研究：
（一）项目公司层面
1、不动产产权类
（1）增值税及附加
项目公司在实际运营不动产产权类资产时，其取得的房屋租金等收入应该缴纳增值税及附加税费。国家税务总局公告2016年第16号，第三条一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。增值税附加税费包括城建税7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%，即总计增值税的12%，如项目公司注册在县城或城镇则城建税税率为5%。
（2）房产税
项目公司在实际运营过程出租房屋收取的租金，需要按照租金收入额的12%缴纳房产税。
（3）城镇土地使用税
城镇土地使用税是指国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。以实际占用的土地面积为计税依据。城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率。城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下：1.大城市1.5～30元;2.中等城市1.2～24元;3.小城市0.9～18元;4.县城、建制镇、工矿区0.6～12元。
（4）印花税
按照房屋租赁协议金额的0.1%计算缴纳增值税。
（5）企业所得税
项目公司按应纳税所得额的25%缴纳企业所得税。
2、无形资产类
如果是高速公路等基础设施，则主要涉及的税费如下：
（1）增值税及附加
项目公司在实际运营高速公路，取得的高速公路收费收入，如为老高速公路（即2016.4.30之前开工建设的高速公路）收取的高速公路车辆通行费收入，可以选择适用简易计税方法，同时明确减按3%的征收率计税；计算增值税时适用公式为：应纳税额=含税销售额/（1+5%）*3%。而对营改增之后的高速公路应按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，税率为9%。增值税附加税费包括城建税7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%，即总计增值税的12%，如项目公司注册在县城或城镇则城建税税率为5%。
（2）企业所得税
项目公司按应纳税所得额的25%缴纳企业所得税。
（二）专项计划层面
增值税及附加
根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）以及《关于资管产品增值税有关问题的通知》（财税〔2017〕56号）等法律法规的规定，对于专项计划取得贷款利息收入部分应该认定为保本型收益，需要缴纳3%的增值税。增值税附加税费包括城建税7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%，即总计增值税的12%。
（三）公募基金层面
考虑到目前的税后优惠政策，公募基金层面应该没有相关税费。
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）-附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定，证券投资基金（封闭式证券投资基金，开放式证券投资基金）管理人运用基金买卖股票、债券免征增值税。因此公募基金层面不需要缴纳增值税。
（四）投资者层面
根据《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税〔2008〕1号）的规定，公募基金的股息、红利收入和证券买卖差价收入，均暂不征收企业所得税。
三、实操中可以考虑进行的税务筹划
（一）增值税方面
增值税的筹划中，可以考虑选择以分立方式设立项目公司。根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号文）附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条规定，“在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。”不属于增值税的征税范围。
（二）企业所得税方面
针对企业所得税可以进行的筹划主要有以下几个方面：
1.《财政部、国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号文）规定：“居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。”在适用该税收优惠政策时，企业以非货币性资产对外投资而取得被投资企业的股权，应以非货币性资产的原计税成本为计税基础，加上每年确认的非货币性资产转让所得，逐年进行调整。被投资企业取得非货币性资产的计税基础，应按非货币性资产的公允价值确定。但需要注意如企业在对外投资5年内转让上述股权或投资收回的，应停止执行递延纳税政策，并就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在转让股权或投资收回当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税；企业在计算股权转让所得时，可按本通知第三条第一款规定将股权的计税基础一次调整到位。此外，企业在对外投资5年内注销的，应停止执行递延纳税政策，并就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在注销当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税。
2.《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号文）规定：如果满足企业重组特殊性税务处理的5个条件，可以选择适用企业重组的特殊性税务处理：1.具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；2.被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合规定的比例；3.企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动；4.重组交易对价中涉及股权支付金额符合规定比例；5.企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。
具体来说适用该特殊性税务处理，原始权益人在设立项目公司的过程中取得项目公司的股权的计税基础仍然维持其出资资产的计税基础，而项目公司取得原始权益人出资的资产的计税基础也必须保持不变，所以，后续项目公司在持续运营过程中，折旧摊销的计提基数低，从而在项目公司层面的所得税税负比较重。
同时适用该条法规要求原始权益人持有的项目公司的股权在取得之日起12个月内不能进行转让，这基本不太符合Reits设立的需要。
3. 根据《企业所得税法》第十八条规定，企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，由以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过5年。如果原始权益人账面上存在可以抵扣的亏算额，可将此递减所得税的税基，起到合理节税的效果。
（三）契税方面
《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2018]17号文）（该文件自2018年1月1日起至2020年12月31日执行，现已到期，初步估计应该是要延期的）第六条规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。一般情况下，原始权益人向全资子公司划转底层物业资产、或其全资子公司向同属于原始权益人的另一全资子公司划转非专项计划资产，均可依据上述规定中的“母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间”的划转规定，在向当地税务机关备案通过后，采取免征契税处理。
（四）土地增值税方面
根据《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2018]57号文）（该文件自2018年1月1日起至2020年12月31日执行，现已到期，初步估计应该是要延期的）规定：企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税；单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。因此根据上述规定，在实操中，原始权益人设立项目公司将房屋权属类资产作价入股进行投资，进而将房屋权属转移、变更到新设项目公司的，可以暂不征收土地增值税。但是需要注意这种情况要求，两个公司均为非房地产企业。如果一方为房地产企业，则无法免除缴纳土地增值税，但可以考虑从应税额（收入-扣除项目）角度出发进行合理的税务筹划。首先从收入确认看，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号文，如标的不动产同一地区、同一年度存在销售的同类房地产，收入项参照同类房地产销售价格；如不存在同类销售情况，应提供税务机关认可的资产评估价格，此种情况下应尽量公允反应资产评估价值，避免虚高。而从扣除项目看，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值税的扣除项目如下：1）取得土地使用权支付的金额；2）开发土地的成本、费用；3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；4）与转让房地产有关的税金；5）财政部规定的其他扣除项目，故应充分、合理地考虑土地成本和可重置的建安成本，避免遗漏，真实反映扣除项目。
