近期，一个令市场沸腾的消息不断刷屏——公募REITs来了！首批公募REITs产品，已经“箭在弦上”。万亿蓝海即将开启，客官们的投资多了新品种。“公募REITs”到底是啥呀? 相信很多客官还摸不清头脑，今天的小课堂，富二就为客官们揭开REITs的神秘面纱~

什么是REITs？

REITs是Real Estate Investment Trusts的简称，中文名为“房地产信托投资基金”。REITs通过发行收益凭证来汇集投资者的资金，由专业投资机构进行房地产投资经营管理，最终将投资综合收益分配给投资者。全球大多数REITs都在主要证券交易所进行交易，为投资者提供了许多好处。

REITs的起源在哪里？

REITs起源于美国，由美国国会于1960年创立，初衷是使得所有投资者、尤其是小型投资者获得产生收益的房地产相关产品。此后，美国REITs经历了蓬勃的发展，其模式被全球许多国家所借鉴，如今有40多个国家和地区（包括所有G7国家和近三分之二的OECD国家）采用了美国REITs的方法。

图：40多个国家和地区采用美国REITs模式

注：日期为开始采用REITs规则的年份，数据来源：Nareit

图：北美发达国家的公募REITs规模最大

数据来源：EPRA（2019/12/31）

REITs的投资价值是什么?

对于投资者而言，REITs 是一种低门槛投资房地产的工具，通常来说其长期收益较高并且分红稳定。此外，作为另类投资产品，REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。

一、海外REITs的发展之路

（一）REITs源起：美国篇

1960年9月14日，时任美国总统艾森豪威尔签署《房地产投资信托发法案》，将房地产和股票投资的最佳属性相结合，创造了一种可以投资于创收型房地产的新方法，即我们现在所熟知的REITs。REITs的重要意义在于其首次将商业房地产投资的收益带给了普通美国人，在此之前，这些收益只能以大型金融中介机构为媒介才能获得或者仅富人能够享有。

美国REITs的发展主要经历了三个阶段：

初始阶段1960-1978

REITs经历了初期的调整，市场规则逐步完善。立法方面，1976年出台《REITs简化修正案》，加强了对REITs分红和收入的限制。产品方面，购物中心、铁路、仓库等地产扩充进入产品组合。

成长阶段1979-2007

现代REITs的基石《1986年税制改革法案》出台，REITs被允许经营和管理房地产，而不仅仅是拥有房地产或者为其融资。此后权益型REITs进入快速发展阶段，产品种类不断丰富。

成熟阶段2007至今

2008年出台《REITs投资和多样化法案》，允许REITs进行多元化物业投资，进一步分散风险。产品方面，投资领域至基建、林场、医疗保健等非传统领域。

作为全球最早、最成熟的REITs市场，在历经了半个多世纪的发展后，如今，美国 REITs 市场为投资者提供结构丰富、涉及多种领域的产品，而美国也成为了全球 REITs 市场的标杆：