2020年，合同销售额首破千亿的禹洲集团实现营收104.11亿元，同比下降55.2%；归母净利润为1.17亿元，同比大降降约97%；毛利率更是径直跌至4.61%，较2019年下滑21.6个百分点
《投资时报》研究员殷玉佳
4月16日，国家统计局公布了2021年3月的70城房价数据。其中，一线城市房价涨幅有所收窄，政策调控效果持续释放为主要原因。同时，二线城市新房价格环比涨幅超过一线城市，是一线城市热度向二线城市转移的结果。
随着各地调控政策加码，房地产回归实业属性，行业内各房企管理能力的高低无疑将决定其盈利能力。
作为拥有闽系基因的百强房企，在中国楼市黄金时代其他房企大肆规模扩张之际，毛利率连续12年保持在30%以上的禹洲集团控股有限公司（下称禹洲集团，1628.HK）选择求稳；而在地产业进入白银时代，百强房企都在向管理要效益时，2017年该公司却开始了销售“破千亿”之旅。
近日，禹洲集团发布的2020年年报显示，年内其实现合同销售额约1049.7亿元，同比上升39.7%，首次跨过千亿门槛，但年度营收实现104.11亿元，同比下降55.2%；归母净利润1.17亿元，同比大降降约97%。
禹洲集团在二级市场的股价走势，也清晰展现了市场预期。3月21日晚，禹洲集团发布年度盈利预警，次日其股价应声大跌，当日跌幅达5.32%，报收2.85港元/股。发布2020年度业绩数据后，该股再次大幅下挫。截至4月23日，禹洲集团收盘报2.2港元/股，仅一个月内股价即大跌27%。
面对房地产业整体利润被压缩的大环境，禹洲集团是否迎来了最难过的日子？
针对该公司业绩情况，《投资时报》研究员电邮沟通提纲至禹洲集团相关部门，截至发稿尚未收到回复。
禹洲集团近半年股价走势（港元）
数据来源：公司公告
营收净利巨幅下降
2017年，禹洲集团董事局主席林龙安提出“三年千亿”目标，彼时该公司合约销售额刚刚触及400亿元一线。2018年—2020年，用时三年时间，该公司合同销售额终达成目标，从560亿元攀升至1049.7亿元，增幅达87.4%。
尽管2020年合同销售额的目标超额达成，但在此背后是营收和净利润的巨幅下挫。
据2020年度业绩公告披露，禹洲集团营收为104.11亿元，较2019年实现的232.4亿元，同比下降55.2%；归母净利润1.17亿元，较上年的39.7亿元，同比大降约97%。
其毛利率更是从一路下挫，2017年—2019年分别为35.40%、30.72%及26.21%。时至2020年，该公司毛利率径直跌至4.61%，较2019年下滑21.6个百分点。
值得注意的是，2020年半年报显示，禹洲集团2020年上半年营收、净利分别为140.07亿元、10.19亿元，与其近期发布的2020年业绩公告中披露的公司财务数据相差甚远。为何未经审计的半年报与经过审计的年终财报差异如此大？
《投资时报》研究员注意到，负责审计禹洲集团的会计师剔除了不匹配未达标的某些数据。
在近日召开的业绩发布会上，禹洲集团解释称，公司原本拟将合作项目入账列作收入，但因实际未达交楼标准而遭审计师驳回，后续需重新审核。但公司一向交楼集中在年底前最后两个月，重新审核牵一发动全身，导致禹洲集团下半年多个项目无法在截止时间入账。
报告期内公司利润负增长，源于部分高利润的合营联营企业未能并表、未能确认收入。而这一部分没有并表的项目，是其2020年全年营收的“重头戏”。项目交付、结转节奏的延期，直接的影响便是使得公司本该确认到报告期内的收入及利润递延确认。而其合营联营的项目，到底有多少收入利润能入账，还需下一份财报来交出答卷。
还有部分原因是，禹洲集团的项目主要集中在一二线城市，而大型城市的预售条件相比于三四线城市往往更加严格，项目从拿地到销售的时间整个战线拉长，而沉淀的资本化利息则会拉高公司的营业成本，利润进一步被挤压。
溢价拿地扩张
“千亿目标”背后，显示出的或是该公司“以价换量”的扩张。
近年来，随着房地产调控力度持续加强，银行对房企开发贷收紧，进一步推高了房企融资难度，间接使得以往高负债快速开发销售的模式，难以适用。
在这样的大环境下，禹洲集团仍选择在土地储备上全面突进，并以长三角、大湾区为中心点，布局全国。2017年该公司土地储备总可供销售建筑面积约1184万平方米，2018年增加到1738万平方米，2019年达到2012万平方米，2020年达到2310万平方米。
与此相对应，高溢价拿地、土地成本过高使得该公司盈利空间再次被压缩。2015年至2019年间，禹洲集团新增土地金额占销售金额比例基本保持在50%以上的水平。仅2020年上半年，其拿地金额占销售金额比例已超过70%，高于行业平均水平。
具体来看，2017年，禹洲集团拿下镇江句容地块，土地溢价率429.57%，2018年拿下亳州涡阳地块，溢价114.95%，2019年拿下成都城东地块，溢价率134.39%。2020年7月14日，禹洲集团武汉公司以约28.5亿元的对价竞得武汉经开区宅地，溢价率86.8%，楼面单价高达每平方米13005.51元，刷新了经开区的单价记录。2020年8月，禹洲集团又斥资14.6亿元，溢价39.4%拿下重庆宅地。
截至2020年末，禹洲集团在六大区域38个城市合计布局177个项目，总土地储备可供销售建筑面积约2310万平方米，建面同比上升14.8%，平均楼面成本约6876元/平方米。其中长三角区域作为重点发展区域，总可售面积占比达40%，环渤海区域、海西经济区分别占比21%与15%。
从物业开发项目的布局来看，禹洲集团的高速扩张之路暂且没有停下的意向。
负债上升
加速拿地也促进了禹洲集团继续融资的强需求，从财务结构看，高负债成为该公司近4年来的写照。
《投资时报》研究员注意到，截至2020年12月31日，禹洲集团负债总额为1438.95亿元，而这项数据在2017年末为624.62亿元，年复合增长率为32.07%，其中有息负债从2017年的275.68亿元增至2020年末的639亿元。
在对资金的渴求之下，对外发行企业债券可以说是禹洲集团的必然选择。2020年，该公司在境外多次成功发行美元优先票据，票息主要介于7.375%至7.85%之间，票面价值共计30亿元人民币，期限主要介于五年期至六年期。截至2020年12月31日，2020年禹洲集团的平均借贷成本为7.19%。而此前，禹洲集团也没少发行公司债，利率范围多在6%—9%之间。
融资带来了资金的同时，也带来了按时支付利息的压力。
2016年—2019年，禹洲集团利息支出分别为15.86亿元、17亿元、30.5亿元以及43.38亿元，四年翻了近两倍；尤其是2019年，公司净利润不过39.67亿元，利息支出已经超过当年的净利润。2020年，其利息开支更是高达51.70亿元。
另从四线三档融资指标来看，截至2020年末，禹洲集团剔除预收款后的资产负债率为78%，超过70%的红线，“三道红线”融资新规踩中一道，归于黄档。
