来源：时代财经

保利地产的行业地位还保持在第五位，与TOP3仍有不小的差距。随着行业发展趋缓，保利想要破局也面临挑战。

4月20日开盘后，保利发展一“绿”到底。截至收盘，报14.12元/股，跌幅达3.09%，弱于板块整体表现。今日，A股房地产板块整体下跌0.29%，其中40家上涨、88家下跌。保利发展位居跌幅榜第5名，粤泰股份、*st新光、*st经开、海航投资则分列跌幅榜前四位。

股价下挫与保利发展前一天公布的2020年财报及分红降低不无关系。与上一年业绩及分红均远超预期不同，在业绩突破5000亿元大关的前提下，保利发展每股分红较下降0.09元，这让投资者意外和不解。

近年，重回行业前三和规模破5000亿元是保利发展的两大目标。在过去的2020年，保利发展5000亿元的规模目标在迟到一年后终于撞线达成，全年录得销售5028.48亿元。但行业地位还保持在第五位，与TOP3仍有不小的差距。随着行业发展趋缓，保利发展想要破局也面临挑战。分红、经营现金流均下降

4月19日晚，保利发展公布《2020年度利润分配方案》。方案称，每股派发现金红利0.73元，合计拟派发现金红利87.38亿元，占2020年度归母净利润的30.18%。

虽然该分红比例在上市公司中不算低，但与2019年度相比下降了近5个百分点。去年4月中旬，保利地产公布2019年年度利润分配方案，每10股派发现金红利8.20元，分红率为35%，达历史高位。

而根据保利发展同步发布的《2021-2023年股东回报规划》，35%的高分红率短期或不会再出现。该规划称，2021-2023年，每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于25%，而保利发展《2018-2020年股东回报规划》中设定的分红比率为不低于30%。不难看出，保利正在调低分红。

保利发展总经理刘平在业绩说明会上称，分红方案及回报规划是结合行业政策、经营需要而制定。在“三道红线”、集中供地等政策下，公司结合经营资金需求和股东即期回报平衡制定了2020年度分红方案。财务总监周东利则续称，随着“三道红线”等系列政策的出台和落地，降低分红、适当提高自有资金储备规模，是为了保持持续发展能力，努力为股东创造价值。

除了支撑未来发展的战略考量，现金流的大幅下降也是降低分红比例的重要原因。年报数据显示，截至2020年末，保利发展经营活动产生的现金流量净额为151.5亿元，同比下降61.31%。年报称，主要原因是项目投资规模增加、支付合作单位往来款增加。

去年，保利发展买地支出增加了不少，其共计拓展项目146个，拓展成本2353亿元，分别同比增长19%和51%。至2020年底，保利在手土地资源达17096万平方米，其中38个核心城市占比65%；待开发面积7747万平方米，可满足未来2-3年的开发需求。

大手笔拿地无疑蕴藏着一定的规模追求。但面对投资者有关2021年和未来销售目标的询问，刘平并未给出直接、明确的回答，只简单表示：“土地资源是公司业务发展的最根本的生产资料，为了保持持续健康发展，公司一直非常关注土地获取机会，在符合立项标准及资金市场状况下，公司积极获取，保持持续竞争力。”

对于“何时重回行业前三”的提问，刘平则称，“保利已连续多年实现‘行业前五、央企第一’，在产品、品牌、融资等方面均具备领先优势。追求卓越是公司经营理念之一，公司一直努力扩大经营规模、提高经营效益，保持行业领先地位。”

作为曾经的行业标杆，自2013年被万达集团挤至第四后，保利发展已多年无缘“三甲”。2017年，宋广菊提出“重回前三”，她给出的期限是两至三年，但这一目标至今未达成。2020年底，保利发展依然在业内排名第五，虽然与第四名融创的差距由一年前的近千亿缩小至700多亿元，但距离进入前三还有2000亿元的差距。社保基金进入前十大股东

正如提起格力就绕不开董明珠一样，“央企巨头一姐”宋广菊对保利发展的影响同样深远且强大，她带领保利一路从广州走向全国，并于2006年在上交所挂牌上市，她本人也历任广州保利房地产办公室主任、总经理助理、副总经理、常务副总经理、保利发展董事长、中国保利集团副总经理。

但随着年届退休，宋广菊也面临着“退幕”。今年3月24日，国资委消息称，免去宋广菊的中国保利集团有限公司党委常委职务，不再担任中国保利集团有限公司副总经理职务。

宋广菊在保利发展的任期要到2022年10月30日，但亦有传言称刘平将接任。对此，刘平在业绩会上称，目前公司管理层暂无变化。至于宋广菊卸任后公司的发展，刘平表示“战略发展目标是打造不动产生态平台，坚持‘一主两翼’发展战略”。

董事会秘书黄海则称，公司管理层多年来保持稳定，项目运作经验丰富，且集体决策机制成熟完善，正常的人事变动对公司经营的影响有限。

而诚如刘平所言，作为地产圈里的央企一哥，保利发展在获地和融资等方面有着无与伦比的优势。保利发展2020年新增土储中，投入在38个核心城市的土地金额占比达83%，但拿地溢价率仅为13%，低于行业平均溢价率水平。

低融资成本也让保利发展一路轻装上阵。年报显示，其新增直接债务融资83.1亿元，平均成本仅3.6%。截至2020年底，有息负债综合成本仅为4.77%，同比降低0.18个百分点。从“三条红线”看，保利的发展负担也小一些。截至2020年底，保利发展资产负债率78.69%，剔除预收账款资产负债率68.74%，净负债率56.55%，现金短债比1.82，均符合“三道红线”中绿档企业标准。

金融机构、险资也对保利发展青睐有加。截止2020年底，前10股东中，金融机构、险资占7席，香港中央结算有限公司、泰康人寿、中国证券金融股份有限公司、中央汇金资产管理有限责任公司、全国社保基金一一八组合等分别持股4.29%、6.22%、2.98%、1.5%、0.86%。

前10股东中，全国社保基金一一八组合是新面孔。2020年中期业绩报中，保利发展前10股东中持股最少的为兴业银行，股比为0.85%，如今已被全国社保基金一一八组合取代。