来源于中房头条，作者樊永锋

大面积摞荒土地

中房报记者 樊永锋丨江苏连云港报道

“现在依然没有进展。”一位深陷连云港新浦工业园土地合同诈骗的企业负责人

如此哀叹。

连云港海州区新浦工业园土地合同诈骗事件依然在发酵。从2021年3月的15

家企业联名上书，牵出一宗16年的国有土地被圈占侵吞积年黑幕。2005年，一家民营企业跟政府、国营农场签订农地开发协议，自设管委会，冒充政府机关对外招商引资，十余年间坑骗数十家企业巨额土地款，至今无法办理土地使用证。

截至2021年4月，新浦工业园被当地政府接管重新包装规划，而先前被圈占的近千亩耕地，早已经兴建成别墅项目、私人会所，和违建粮仓、厂房被出租，部分耕地圈而未建撂荒多年。

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15家企业联名上书

戳穿新浦工业园“画皮”

今年3月份，有消息称15家企业联名上书连云港市人民政府，举报江苏玖信投资有限公司（以下简称“玖信投资”）私自设立管委会，于2007年，通过自行投入和引资的形式筹建新浦工业园（原名东海县新经济创业园）。实控人刘红玖在运营原“连云港新浦工业园”期间，与多家企业签订《土地使用权出让协议》，私自转让、非法买卖土地，在国土部门备案的面积累计达656.6亩，涉及企业33家。

这些被私自转让的土地，后被连云港海州区法院判定《土地使用权出让协议》无效。然而，在法院的判决中，因刘红玖代表的江苏玖信公司不是土地的合法权利人，不存在向其返还土地的问题。多数涉诉企业只能寄望于当地政府协助，补缴土地出让金、完善审批手续，获得土地使用权。

目前该工业园区已被海州区政府新设立的新浦工业园管委会接管，此前招商企业土地问题依旧悬而未决。

连云港新浦工业园位于连云港市市区西郊。据玖信投资公开信息显示，园区一期占地4800亩，计划总建筑面积约为200万平方米，内设工业区、物流区、商业区等，该工业园所占土地多数为连云港岗埠农场的农耕地，土地所有人为江苏省岗埠农场有限公司（以下简称“岗埠农场”），是江苏省农业产业化重点龙头企业，其母公司是江苏省农垦集团有限公司（其控股企业江苏省农垦农业发展股份有限公司于2017年5月15日A股上市，股票代码601952）。

中国房地产报记者调查发现，私设管委会、非法买卖土地只是冰山一角。刘红玖一手操作新浦工业园成立，开始就充斥着圈占土地投机牟利的动机，大面积土地被私权相授，违建别墅、私人会所，巧立名目违建厂房出租。当地政府、岗埠农场有限公司、江苏省农垦集团的加持，让土地违规开发问题叠加、积重难返，背后不为人知的内幕引各方猜测。

对此，岗埠农场工作人员以领导不在为由，拒绝回应相关问题。中国房地产报记者多次致电江苏省农垦集团办公室 ，未获回应。截稿前，连云港海州区政府相关部门未对中国房地产报记者采访做出回应。

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民营企业自设管委会

非法买卖土地

2005年底，为参与连云港的经济大开发，上海财经大学与上海纺织控股集团、中国曙光控股集团等三家单位同东海县人民政府合作在江苏省农垦国营岗埠农场共建了“江苏东海·苏北工业新经济创业基地”。

荷塘月色施工现场

彼时，扭曲的考核机制和政绩观，让各地工业园盲目追求规模扩张、“挥霍”土地的发展模式蔚然成风，连云港新浦工业园就此畸形诞生。

当年，作为“江苏东海·苏北工业新经济创业基地”的投资主体，江苏玖信投资有限公司与东海县人民政府签订了《关于合作共建江苏东海·苏北工业新经济创业基地的协议》。2005年12月，东海县人民政府与江苏农垦集团公司签订了《供地意向协议书》。

2006年3月28日，玖信投资与东海县人民政府签订合同、拟在岗埠农场东部投资开发建设新经济创业园区，2007年7月26日，经江苏省国营岗埠农场申请，东海县政府正式批复成立“东海岗埠新经济集中区”，拟占用岗埠农场国有土地133.3334公顷，共中耕地100公顷，其他土地33.3334公顷。该地段经江苏省岗埠农场社区管理委员会现划建设管理服务所选在岗埠农场，四至范围：南至新牛公路；西至岗埠农场场部；东至浦南开发区；北至单庄。2009年7月，园区划归连云港市区管理，同时更名为“连云港新浦工业园”。

据前述企业负责人提供的材料显示，自2006年起，江苏连云港新浦工业园管理委员会同数十家企业签订了《土地使用权出让协议》，该《土地使用权出让协议》约定，新浦工业园管理委员会负责为入园企业办理土地证，支付办证所需的各项费用。多数企业按照每亩10 万元左右的价格支付了100万元-300多万元不等的土地款，购买土地准备兴办企业，除少部分企业已生产经营十四年以上，多数企业未能真正入驻建厂。

据多位受访企业负责人表示，考察期间，新浦工业园管委会大楼内政府功能办公室一应俱全，让“多数企业认为这个管委会就是政府机构，按照协议约定缴纳了土地款，笃定管委会一定能为我们办好用地手续。岂料到2017年，部分企业陆续接到原连云港市国土资源局下发的《行政处罚决定书》，没收非法占地的建筑物和其他附属设施，并罚款，企业需要补缴土地出让款，补办土地手续，到这时，我们方才发现上当受骗。”

目前，所涉买卖违法用地的企业情况分几类，第一类国土部门罚款16 家，补缴江苏农垦集团250亩土地款，3.2万元/亩元，现有3家企业接到（新）新浦工业园管理委员会土地局通知，每亩再补缴12 万元左右，把农业用地转为建设用地，部分企业将陆续办理；第二类，6 家已缴纳费用的入园企业，围墙、厂房均不得建设，土地证也不能办理；第三类共涉11 家， 2013年以前建厂房，没有罚款，没有手续。第四类，2家厂房及硬化地面等设施被政府部门拆除。

让多数企业负责人不能接受的是，海州区法院判定《土地使用权出让协议》为无效协议，但没有判决玖信投资向招商企业返还土地款。理由是，刘红玖代表的江苏玖信公司不是土地的合法权利人，不存在向其返还土地的问题。土地管理法规定，土地出让主体是市、县人民政府国土资源部门，刘红玖及玖信公司不是国土资源部门，未取得授权，无权出让涉案土地使用权。

多位受访企业负责人认为，既然政府要重新为入园企业办理用地手续。此前缴纳给玖信投资的土地款因《土地使用权出让协议》无效而应返还给被骗的招商企业。

他们给出的理由是，入驻企业所签的《土地使用权出让协议》甲方是“江苏连云港新浦工业园管理委员会”，南京市中级人民法院生效的判决已经认定、海州区法院已经查明“江苏连云港新浦工业园管理委员会”印章未经制发、备案，该“江苏连云港新浦工业园管理委员会”没有主体资格。这些协议是刘红玖以“江苏连云港新浦工业园管理委员会”的名义和各代表企业所签订，刘红玖作为行为人应承担相应法律责任。

“玖信公司是刘红玖设立，刘红玖是该公司的法定代表人、大股东、实际控制人，玖信投资和新浦工业园是同一个主体。企业将合同约定的办理土地手续的款项支付给了玖信公司，刘红玖和玖信公司都是合同的相对方，应当对合同无效以及返还企业支付的款项共同承担偿还责任。”前述企业负责人说。

据最新消息被立案调查并刑拘的刘洪玖已获保释，由其主导的违建房地产项目荷塘月色（原案名苏园）依然在开发建设中。

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圈占国有农地

违建别墅、私人会所

玖信投资打造的新浦工业园，不仅违建厂房，而且在园区内大肆开发建设别墅、私人会所等房地产项目。

原玖信投资建设的私人会所

据岗埠农场不愿具名的管理人员透露，由刘红玖在开发运营新浦工业园期间，以建设样板生活区的名义圈占数百亩耕地兴建别墅项目、私人会所，违建粮仓、厂房出租。

据他指认，连云港森林花园置业有限公司（刘红玖为实控人）开发的荷塘月色别墅项目，位于新浦工业园内新牛公路北、建中路东，曾是原新浦区政府着力打造的样板区域，总占地面积约800亩，一期100亩别墅用地，二期100亩空中花园高层住宅，三期360亩住宅商业综合体小吃一条街，其中367亩教育用地，道尔顿剑桥双语学校，南外附小全国知名学校等。

一期规划独家小院别墅总体量313户，独栋19户，联排56户，双拼58户，高层180户，占地面积6.66万平方米，建筑面积3.3万平方米，绿化率50%。

2011年11月19日，一期房源开售，总计47套，产品类型涵盖“联院、双院、独院”三种类型，时至今日，该项目因没有审批手续，未能办理水电入户，达不到居住条件而闲置多年。

“项目所占土地均是以前农场的耕地，而且审批手续存在问题，批建不符。”该农场工作人员告诉中国房地产报记者，目前该项目二期依然在建设中，留守施工员表示由于阴雨天暂停施工。

2019年9月份，连云港市海州人民法院，对关于对被执行人连云港森林花园置业有限公司名下的位于海州区浦南开发区荷塘月色（苏园）LP-1号楼101、103室、LP-6号楼101室、LP-8号楼104室、LP-10号楼101、102室、SP-3号楼101室、SP-5号楼101室房产通过淘宝发起了第二次拍卖公告。拍卖结果不详。

另一处由六栋独栋别墅构成的私人会所，是玖信投资曾接待政府领导、江苏省农垦集团领导考察参观新浦工业园的重要场所，该项目占地数十亩，其中五栋已豪装装修，目前已成连云港公安局海州分局包庄派出所办公用房，紧邻私人会所约数十亩二期用地未开发，处于荒芜状态。

“新浦工业园内的职工苑，则是为筹建荷塘月色项目，将周边村民强制上楼，占用农业用地违建小产权房占地约200亩左右，岗埠农场原二分场负责人与刘红玖合作，以顾庄名义开发的小产权，以1800元每平方米的价格对外销售。”他说。

连云港兴玖粮食仓储有限公司，则是刘红玖操盘的新浦工业园重要“杰作”之一，“粮仓所占地亦属于违规占地，自诩天下第一粮仓，占地约200亩左右，当时原新浦区政府曾启动拆违，后在各方阻力下作罢。”他说，在该粮食仓储厂房门口挂有“守住管好天下第一粮仓”的宣传用语，这在农场职工看来极为讽刺“本身就是违建项目，还振振有词守住天下第一粮仓，谁是获益者？”

据工商登记信息显示，兴玖粮食仓储公司由连云港市农发粮食购销公司控股。

此外，“刘红玖巧立名目成立多个公司，违规占用未经审批的农耕地自建厂房，对外出租牟取暴利。”他说。

玖信投资操盘的新浦工业园违规开发建设底气来源于，“刘红玖跟岗埠农场、省农垦集团领导私下把农场土地签订使用权出让协议，玖信投资每年会都会缴纳2.8万元至5万元每亩不等的土地使用权费，岗埠农场农场已无法干预工业园的土地使用，直至现在玖信投资还有800多万元的土地款未支付”他说。

显然，目前已被列入失信名单刘红玖已无法左右新浦工业园的命运。

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农地剥离

鲸吞数千亩国有农地

岗埠农场通过收回土地集中运营、股份制改革，变相清退职工、农地剥离，私权相授，为玖信投资开发新浦工业园扫清了道路，也给新浦工业园今日纠纷埋下隐患。

荷塘月色现场

江苏省岗埠农场有限公司，成立于1958年，江苏农垦大型国有农场之一，总人口2.75万人，岗埠拥有耕地7万余亩，林业、苗木用地约1万亩，养殖水面4000多亩，除了是优质商业种子基地外，还是江苏省最大集中连片鲜切花生产基地、绿色有机食品生产基地、绿化苗木基地、特色水产品养殖基地。

据岗埠农场职工介绍，新浦工业园位于农场境内，除去圈占的4000多亩耕地外，加上沟渠道路等合计占地近万亩。

2005年底，玖信投资和当地政府及江苏省农垦集团签订了眼花缭乱的合作开发协议及土地使用协议后，正式操盘新浦工业园的土地圈占征拆。

2007年9月7日，原东海县国土资源局规划科《关于江苏玖信投资有限公司新建“东海岗埠新经济集中区”建设项目用地的预审意见》，中明确提出，新浦工业园（东海岗埠新经济集中区）所占土地不符合当地及农场土地利用总体规划，建设项目占用耕地应保证占补平衡，项目建设要待土地上报审批后实施。

玖信投资和岗埠农场是如何调整规划获得审批的？如今无人知晓。此后数年间，刘红玖以管委会主任的身份赴各地考察；省市领导、江苏省农垦集团领导到访新浦工业园的事件频见报端。

彼时，岗埠农场对外宣传搞开发建设，增加人民收入，提高生活水平，是发展大势。包庄村村民及农场职工却有不同解读，“岗埠农场场领导弄虚作假，将村民赖以生存的4000余亩良田圈占开发部分撂荒，玖信投资勾连江苏省农垦集团、岗埠农场原负责人大肆炒卖农场土地，中饱私囊。”

据包庄村村民及农场职工证实，“岗埠农场向省农垦局谎报称其土地为盐碱地、荒地、滩涂地、无法耕种，逐年蚕食圈占土地，至今约有4000余亩。”

“场领导把4000余亩良田圈起来后，不让我们耕种，部分耕地已卖给开发商进行房地产开发，或者建成商务会所，部分土地在无审批手续的情况违建小产权房，并以1800元每平方米的价格向外销售。”一位不愿具名的农场职工如是表示。

玖信投资在这场土地投机生意中亦收获颇丰，“玖信投资公司以2.8万元每亩的价格从岗埠农场获取428亩土地，再以19.8万元一亩转卖给上海明权公司。上海明权公司一次性汇给刘红玖8000万元，刘从中获利6000余万元。刘红玖又凭借土地买卖收入违规自建厂房出租、开发地产项目获利。” 据前述岗埠农场管理人员透露。

据他回忆，岗埠农场为配合省农垦集团筹备上市，将农场承包到户的土地收回集中运营管理，当地村民与耕地彻底脱离关系；100多名农场职工于2015年集体出资参股，折合2000亩农地入股，后通过人员流转，职工股逐步退出。

“现在岗埠农垦约有3万人，只有400多职工有养老金缴纳，此前100多人参股的职工，公司给缴纳一部分，自己缴纳一部分，现在股份没有了，养老金只能自己缴纳。”他说，“当时农场收回土地没有给村民任何补偿，对此应该给老百姓一个交代，让几万人有保障，而不是推向社会。”他说。

时至今日，新浦工业园被政府接管重新包装或将迎来新变迁；刘红玖和玖信公司涉嫌倒卖国有土地、骗取企业土地款的案件，悬而未决散落一地鸡毛；留下的是众多企业负责人申诉无望的哀叹以及当地民众权益难以伸张的无助。