地产股还能买吗？

来源：英才杂志

随着近年来国家对于房地产的调控不断升级，行业内公司无一不严重受挫，虽然尚且不至于用难熬两字来形容，但相较于过往的“温室”，各家地产公司都还是在极力适应新的经营环境。

结合指数来看，房地产指数（881153）在经历了2020年7月的相对高点后便开始一路走低，累计跌幅近20%。这其中不仅是中小地产公司业绩受挫，强如华夏幸福（600340）这样的大型房企也在2020年末爆出了偿付丑闻。但就在2021年2月下旬，在A股经历了一次集体大幅回调后地产板块涅槃重生，不论是大型房企如世茂集团（HK.0813）、华侨城（000069），还是中型地方房企如蓝光发展（600466）等纷纷涨停，这一现象不由让人生疑，地产板块的春天要回来了吗？A股的地产企业仍有投资价值吗？

宏观政策与数据仍未见晴

从市场与政策两个宏观层面认识当前市场。

从经营数据层面来看，根据克而瑞公布的百强房企销售榜单，2021年2月前100房企合计销售金额达8670亿元，环比一月下跌12%，但同比增速达到了166%。乍一看房企销售情况好像在高压之下反而向好，但事实上由于同比年份正好处于疫情最严重的时段，作为同比数据来看其基数较低自然带来了扎眼的同比增幅。对比2019年数据来看，今年2月百强房企的销售增速则回落至60%左右，考虑到两年时间里宏观经济整体的正常增长，这一数字尚且可以接受。

而对于行业未来的判断地产公司这个当事人一定更有发言权，这一点从各个公司的拿地情况可以看出端倪。土地是地产企业发展的原动力，企业未来发展的潜力均来源于此。

由于各家年报披露并不完整，我们以2020年数据来说。2020年上半年土地市场稍显回暖，百强中前五十家房企的拿地销售比为38.3%左右，虽然高于2019年的33.2%，但整体仍低于过往平均水平（2018年为38.9%左右），可见企业对于并不明朗的市场环境还是较为谨慎。

政策层面，国家对于地产的控制也从未放松，三条红线的压力仍在，社会对于房住不炒的舆论风向也远胜过往。就在2021年3月，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示中国房地产的核心问题仍是较大的泡沫，这是中国金融市场中最大的灰犀牛。

但房地产行业的泡沫只是存在于资产的泡沫，对于窥视二级市场地产板块股票的投资者来说，他们想的更多的则是何时才能吹起一点属于A股地产股的泡沫。当前A股市场中地产板块估值整体处于较低的区间，作为我国的支柱产业之一，地产整体的低估值总给人一种退无可退的感觉。

未来作为对大盘回调的防守策略，择取部分优质地产公司买入可能会是当下一个不错的投资选择，我们以多种维度进行下列汇总。

从投资持有的角度来看如何选优

万科相比A股同行公司，各项指标均很优秀。

过往半年中由于三条红线的存在各类统计中对于负债情况的陈列已经较多，这里我们换一个角度，从经营情况、分红情况等角度去探讨。

作为弱势板块，我们很难想象地产会像白酒、医药、半导体一样一飞冲天，股票交易中如果不能获得较高的资本利得，可以去关注股利及分红的情况。

地产公司中确有不少乐于分红的企业存在，知名的如华夏幸福、万科等都是十分“慷慨”的开发商，尤其是华夏幸福，自平安入股以来公司每年派发现金的操作不断，隐约让平安的入股浮现出一种“明股实债”的感觉，只不过利息二字更名为了股利。

结合具体数字来看，我们统计了各家房企近四年来的分红数据（2016年-2019年），以年每股股利大于等于0.5为标准，四年来均符合此标准的公司有四家，平均派发现金由高到低分别是华夏幸福、招商蛇口（001979）、金地集团（600383）、万科（000002），四家派发额度基本都大于每股1元的水平，其中华夏幸福派发额度最高，四年内平均值达到了1.07元/股。

虽然股利的分配并无强制性，但根据过往经验来看部分地产公司分配的意愿及连贯性还是较好的，我们在选择标的时可以以此为参考进行判断。

对公司的判断过程中我们偶尔会用到PB-ROE模型，这一模型虽然存在价值陷阱，但此处我们仅将其应用于地产板块内部评比排列，这样也就可以一定程度避免这一弊端。如果说地产整体的低估值已经是该板块投资人的一层保险，那么通过PB-ROE模型就可以选取出拥有双保险的标的。

我们通过将最新的PB倍数（2021年3月数据）和近3年来ROE的平均水平（2018末、2019年末及2020年9月数据）进行汇总并形成上图，标的选取过程中我们以PB 2倍以下，平均ROE水平大于15%为标准进行筛选。

结合高送转表单不难看出万科和华夏幸福又一次上榜，其他非一线地产商还有蓝光发展、金科股份（000656）、荣盛发展（002146）等也位于榜单之上。

最后我们以最简单易懂的净利润指标排序，为考虑数据的准确与可比性，此处我们仍以已公布的2020年三季报数据排名。结合上述维度来看，共同上榜的仍为万科及华夏幸福两家。

对于地产公司来说，关注现金流一定更加重要，我们将同期的经营性现金流进行排名后发现，华夏幸福所陷入的偿付危机确实较为严重，在申万三级科目内的114只地产股中万科与华夏幸福的经营现金流净额各以333.81亿元和-250.73亿元分列榜首榜尾。

各项经营数据均并驾齐驱的两家在现金流上却出现了如此大的分歧不由让人唏嘘，而从二者的股价上也体现出现金流之于地产公司是多么的重要。

可能是因为A股市场中万科缺少了碧桂园、融创等港股上市的巨型竞争对手，但就上述数据而言，我们也可以发现万科还是有较多可取之处的。