金文曦东亚前海证券研究

核心观点

一、地产板块

供应较往年同期缩量3成，不过成交表现出“淡季不淡”

上周，100大中城市成交住宅土地规划建筑面积781.60万平方米，累计同比上升13.29%。一线城市商品房受一二手倒挂影响依然保持热度，受就地过年影响，东南沿海等外来务工人员聚集区域的房价和租金保持支撑，三四线线城市逐渐出现分化。

春节楼市成交“热点恒热”，一线好于三四线好于二线，一线城市值得关注

2021年行业规模大概率高位持稳，不同城市间分化依旧会持续加剧：一线市场最具韧性，调控层层加码挤压投机需求的同时，刚需自住需求大概率得到进一步释放；二线城市则将迎来此消彼长的轮动行情，整体成交维稳；而对于广大缺乏基本面支撑，长期人口净流出的三四线城市仍将延续低迷走势。

北京、深圳、上海相继出台长租公寓新政，长租公寓市场有望健康平稳发展

北京的《通知》可能是风向标，此次的监管方向很准确，在杜绝长租公寓乱象发生的同时，对运营企业也提出了更高的要求。一直以来，缺乏监管的租金贷和资金池，被认为是长租公寓频繁爆雷的根本原因之一。行业优胜劣汰，投机者退场，整体门槛上升，精细化运营价值及长期价值凸显，政府和国企的引领作用才能得到凸显。可以看到整个行业在不断完善和成熟，侧面也在反映整个行业在不断发展。

二、 物业板块

2021迎来物业产业元年，行业支持政策不断出台，仍然持续看好物业行业

2020年1月5日，住建部、政法委、发改委等十部委联合发布《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》提出鼓励街道建立物业管理工作机制，推动物业服务向高品质和多样化升级。本政策作为物业行业的最高指引，有助于提升业主执行力（成立业委会、提升业委会权限、换物业公司等）和鼓励增值服务的开展（运用物联网、云计算、大数据等）以及支持增值服务多元化（养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发）等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。我们认为未来社区消费业务最具开发空间，也是物管企业的营收新增长点。

物业公司延续上市潮，收并购愈发频繁，继续做大物管行业市值

2021年2月9日，领悦服务与康桥悦生活同日先后向港交所提交招股说明书。2月10日，越秀服务也递交了招股书，正式向联交所提交上市申请。2021年1月合景悠活收购雪松智联80%的股权，本次收购价款13亿人民币，新增8600万方在管面积，合景悠活总在管面积突破1.2亿达到将近1.3亿平方米。

多家物业公司发布2020财年正面盈利预告

截至2020年底，蓝光嘉宝服务未经审核总收入较2019年同期预期录得约30%的增长；奥园健康预期公司2020年净利润较2019年取得不少于50%涨幅。去年新冠疫情爆发，我们预期此次疫情对物管企业2020年业绩有正面作用，较好的原因：1）疫情期间国家政策支持，五险一金减免降低了人工成本，使得业绩得到释放；2）疫情期间，“居家隔离”让大部分物业公司物业费收缴率显著提升叠加社区团购收入。

风险提示

防范金融系统性风险；调控政策进一步收紧；商品房销售不及预期

研究报告信息

分析师：金文曦，东亚前海证券研究所地产产业链组长，5年卖方行研经验；曾联合发布京东天灏线上消费月报和财新电商消费指数，组织“溯源寻根”房地产产业链系列专题等具有影响力的内容，多次被上证报、中国房地产金融、证券之星、每日经济新闻等媒体采访报道。

分析师执业编号：S0800520020001

证券研究报告：《受就地过年影响，春节后三四线城市分化严重，一线城市楼市价值凸显》